随着市场经济的发展,预约合同悄然兴起,尤其在商品房买卖领域。由于存在法律或事实上的障碍,交易双方不能及时订立交易合同,为固定交易机会,开发商往往要求或强制购房者以认购书、意向书、订购书的形式签订预约合同。所谓预约合同,一般将其定义为“约定将来订立一定合同之合同”,是指当事人在签订预售合同之前,为准备签订预售合同,明确有关事宜,经双方协商一致,表达共同意向而订立的协议。与预约相对应的是本约,本约是为了实现对预约的履行。长期以来,预约合同制度在我国未真正受到应有的重视,立法层面上没有有效体现,学术界对其探讨也不够深入明晰,关于预约的性质、内容及预约是否规避法律的争议一直接连不断。而实践中,特别是在房地产交易中,预约是以商品房认购书的形式出现的。商品房认购书,是在签订预售合同之前,开发商与购房者所订立的文书,是对房屋交易相关事宜的初步确认。签订认购书的目的是为了将来能够签订正式的房屋买卖合同,它已经包含该买卖合同的主要条款,约束双方如期签订正式的买卖合同,它在性质上属于预约合同。但由于房价的飞涨,由于利益的驱使,开发商反悔,撕毁认购书、拒不与认购人订立正式的商品房买卖合同或认购人违反认购书,拒不订立正式买卖合同的纠纷经常发生。法院审理了大量此类案件,但由于我国预约合同规范的缺失以及对定金返还、认购书性质认识的不统一,造成司法实践中的裁判也不统一。而解决商品房认购书纠纷最关键的是要建立完善我国的预约合同制度,因为房屋认购书仅是预约合同在房屋买卖这一典型交易中的具体的表现形式,若一直没有预约合同的立法,那么对房屋认购书的法律规制则成为了无源之水。因此,商品房预约合同制度在我国的实务运用中同样并不成熟,具有从理论与实践的角度加以研究的必要。本文的结构是这样安排的:前言首先探讨了本文的选题背景、理论依据、研究的目的和意义。第一部分对商品房预约合同的基本理论部分进行分析,具体阐述了预约合同的概念、性质、理论基础及其分类,并对预约合同与预售合同的关系作以辨析以使得预约合同的概念更加明晰。同时也因为在社会实践中,人们对预约合同和预售合同,往往难以正确地区分,有些甚至把二者等同起来。所以,明确商品房预约合同不是商品房预售合同对于实践具有重要的意义。第二部分对我国商品房预约合同的立法现状进行分析并以典型案例为据,探讨商品房预约合同在我国实践中存在的问题。具体存在的争议有关于“预约合同”和“预售合同”的合同效力认定,认购书的性质及定金的返还等问题,并由商品房预约合同纠纷案件分析认购人权益被侵犯的防范对策。第三部分主要探讨我国进行预约合同立法完善的必要性。商品房预约合同纠纷日益增多的现状决定了我国对预约合同的立法完善势在必行。具体说来,对预约合同进行立法完善有利于平息商品房预约合同是否规避法律的争议,有利于商品房预约合同效力的确定,有利于明确商品房预约合同的归责原则及责任承担方式。通过法律对预约的有效规制,更有利于防范商品房预约合同的风险,有利于促成本约,稳定交易。第四部分主要介绍国外关于预约合同的立法现状并将其与我国的立法及实践现状进行比较,以期能为我国的预约合同立法完善提供借鉴依据。最后一部分对我国商品房预约合同的立法完善提出设置建议:建议在我国债编总则或合同法总则中规定预约合同制度;建议健全我国商品房预约的法律规范。总之,本文是在介绍预约合同理论的基础上,结合商品房预约案例,就商品房买卖预约合同的相关法律问题进行研究,试图明确预约合同的概念、内容、效力及责任,建议健全我国预约合同的立法,以期能够使商品房买卖双方的权利义务更加明确,使商品房市场的交易更加合法规范,同时也期望能对我国的商品房审判实践提供些许帮助。