作为国民经济的主导产业,我国房地产行业经历了三个阶段:起步阶段、高速发展阶段和向成熟阶段过渡。房地产行业逐步成为推动国民经济增长的引擎和维护经济稳定的支柱之一。随着住宅产业化与商品化关系的日益密切,房地产价格作为一种重要的经济杠杆,在推动住宅商品化进程中发挥着非常重要的作用。特别是目前,居民个人已经逐渐成为住房市场的主要消费群体,居民也更加关注住宅房地产的价格,这推动了住宅产业的发展逐渐成熟。但一路飘升的房价令人望而生畏,人们的购房压力大大增加。技术的成熟、城市化水平的不断提高、居民收入的逐步改善以及消费能力的提升,使得目前住宅价格持续升高的同时,影响其住宅价格的潜在因素种类也变得丰富多样。因此,研究影响住宅房地产价格的客观因素具有重要的实践意义。基于研究成果和实际情况,给予购房者正确的引导,帮助其规避风险;还有助于国家和政府及时制定合理的决策,保障房地产行业健康、长效的发展。本文主要研究石家庄市住宅商品房价格的影响因素。首先,对房地产的含义和特征进行了简单分析,然后基于国内外学者的理论基础对房价的影响因素进行了较为全面的理论梳理。在影响因素实证研究中,分别对宏观因素和微观因素进行了深入分析。宏观层面,以石家庄市2002年至2020年住宅商品房平均销售价格为研究对象。首先,基于理论基础和数据的可获取性选取了经济、城市发展、房地产成本和规模四大综合指标,其中包括GDP、城镇居民人均可支配收入、城市化率、住宅投资额、土地购置费用等。对房价和重要的影响指标进行了描述性分析,初步了解石家庄市各指标的发展过程和现状。然后,利用灰色关联度进行了定性分析,得到影响因子的相对排名。为了量化研究结果,又运用主成分回归进行定量研究,有效地解决了变量间的多重共线性问题,得到各影响因素对房价变动解释能力的大小及方向。微观层面,在房地产交易网站中的安居客平台抓取了石家庄市各区域的二手房房源信息,整理、筛选可用数据。首先,对石家庄市各区域的房价进行了空间自相关分析。然后,在石家庄市房价具有空间正相关的基础上,利用地理加权回归模型研究了石家庄市房价影响因素的空间分异特征,从而更精确地刻画了不同区域住宅价格影响因素的空间分布规律。研究得到的主要结论如下:通过描述性分析可得,近两年来,由于房价居高不下,为了调控房地产市场,石家庄市的房地产投资规模有所下降,进而导致住宅房屋的竣工面积也有所下降。住房供应的减少,加之各种政策的调控导致2019年住宅商品房平均售价大幅下降;根据灰色关联分析的结果可得,城镇居民人均可支配收入与房价的相关性最高,即个人收入是房价变动的最重要因素。此外,GDP和房地产住宅投资额与房价的关联度也较高,可见经济因素对房价起着主导作用;基于主成分回归的定量结果显示,城镇居民人均可支配收入对房价的推动作用最为显著,利率对房价的负向抑制作用最为不显著。石家庄市住宅房价的空间自相关分析结果表明,石家庄市全域房价呈现出较强空间正相关,中心四个主城区的住房均价呈现出高高集聚特征,井陉县的住房均价呈现出低低集聚特征·;地理加权回归结果显示,房龄、容积率、物业费、总户数和绿化率对房价的影响作用均存在一定的空间分异特征,各因素在中心四个主城区的影响作用较为明显。本文的贡献之处在于:在研究对象上,考虑到各地区经济发展以及房地产市场存在的差异,因此选择石家庄市的房地产价格作为研究对象,探讨房价的影响因素和作用机制,为石家庄的房地产市场提出有针对性的建议。在构建影响因素指标时,已有研究大多是针对某一个层面的指标或某一具体指标进行分析,本文从微观和宏观两大层面进行了影响因素研究。宏观因素选取了经济、城市发展、房地产成本和规模四大综合指标,定性和定量分析房价的宏观影响因素。微观上选择容积率、房龄等指标,研究各影响因子对房价的空间分异特征。在研究方法上,传统的OLS模型忽略了数据之间存在的空间效应,忽略了对空间自相关性和空间异质性的讨论,本文采用地理加权回归模型,将空间地理位置纳入模型中,对房价影响因素的空间分异特征进行研究。