自2004年起,受人民币升值预期的影响,境外资本大量流入上海写字楼市场,目的是获得人民币汇兑收益和房价上升增值收益的“双价差”。外资进行的投资套利活动推高了上海写字楼售价,与此同时,尽管写字楼租金同样在上涨,但无法与售价相匹配。这导致随着人民币汇率的上升、升值空间的逐渐减少,写字楼的投资价值也随之降低,上海写字楼市场对境外资本失去吸引力。文章采用宏观分析与微观分析相结合,规范研究与实证研究相结合的方法。从宏观分析房地产市场价格和租金的联动机制、汇率预期机制影响房地产价格进而影响房地产投资价值,到微观分析在汇率升值预期下上海写字楼市场成为境外资本投资工具的原因及具体操作途径和手法,并分析在大量出台的“限外”政策对上海写字楼市场失效背景下,汇率升值却使上海写字楼市场逐渐丧失投资价值,外资或将离场的原因和状况。辅之以量化分析的是对上海写字楼市场的实证研究:采用2004年第一季度至2008年第一季度上海甲级写字楼毛租金收益率作为被解释变量,人民币对美元汇率(提早一个月的季度数据)作为解释变量的线性回归分析,并得出相应线性回归模型及预测。