近年来,我国房地产遭遇限购限贷,限价限签调控政策,房地产项目开发受到前所未有的挑战。尤其是住房问题,让行业处于风口浪尖,金融政策频繁变化,政府、房企和客户在利益博弈中前行,未来市场走势扑朔迷离。住宅受限,房企和投资机构进入商业地产。商业地产是综合地产开发和商业经营两个领域的特殊地产形态,项目投资周期长,金额高,涉及面广,高回报、高收益伴随大量不确定性因素,比一般住宅项目更高风险,更难辨识和评价、应对风险。行业持续调控,实体经商环境恶化,行业洗牌持续,很多中小型房地产企业因融资、建设、销售运营各方面的风险提高而放弃项目,甚至开始退出市场。准确有效识别、分析、评价和控制项目开发全生命周期的风险,保证项目开发能创造利润,企业才有机会走出困境。本文以某中小型房地产企业KX商业地产项目为研究对象,分析项目开发的市场环境,结合项目投资开发运作模式和组织管理体系,剖析当前KX商业地产项目开发面临的各种困境。面对严峻多变的市场,复杂的政策环境,自有资金少,整体开发处于较高风险,本文运用流程图法、SWOT分析、头脑风暴法识别出项目开发62项风险因素,用调查问卷法和德尔菲法筛选出重要的22项高风险因素。然后,结合可拓学理论的物元模型和层次分析法对项目开发全生命周期的风险因素进行综合评价,最后,根据模型分析得到18项中高等级风险,针对不同的风险因素提出风险应对的措施,并对高风险的产品组合进行多维风险控制。运用多种定性定量方法对风险识别分析和评价,尝试把风险管理全过程进行系统化和流程化,形成动态闭环系统,反馈变化的风险信息,及时调整风险应对策略,达到风险管理的预期,为陷入困境的商业地产项目开发风险管理提供参考的方法和实际案例,为推进本项目开发和同类项目开发提供风险管理方法。