城市商业区不仅仅是发挥着商业、交易、旅游等重要的城市功能，更担负着商业服务、居民消费和地面交通等碳排放量较大的城市功能。并且，随着我国城市由生产型向消费型转变，商业不仅仅是地区建设的配套服务设施，更成为推动城市经济社会发展的重要因素，和引导城市空间重构和拓展的主要力量。因而，对城市商业区进行环境性能评价，从而优化其功能和空间组织，对推动城市的健康发展具有重要的价值。　　本文提出以地区尺度的环境性能评价作为测度城市商业区可持续发展水平的指标和空间调控的政策工具，探讨商业区环境性能评价的理论和方法，以北京市为案例，进行商业空间历史梳理、商业区的识别分类、环境性能的测评、商圈分析等系统的研究，提出北京市商业区环境性能调控和空间优化的相关建议。　　首先，本文梳理了北京市商业空间结构演化过程及商业空间规划相关政策，并充分利用开源大数据，探讨了北京市各业态商业空间格局的规律和特点。在此基础上，构建了商业活动量的测算模型和高效的商业区空间识别和分类的方法。以北京市为研究对象，识别出基于街区尺度的城市商业区1063个，并根据功能分为饮食文化型商业区、专营型商业区、购物中心型商业区、便利型商业区、综合型商业区五种功能类型，并从功能结构和空间结构的视角探讨了北京市商业区的整体格局。　　其次，本文从环境效率的角度切入，借鉴日本CASBEE评价思路，将环境性能的思想和方法引入城市功能区尺度中。即:一个地区的环境性能是指该地区产生环境负荷（压力）的同时，所能带来的经济、社会和环境价值，建立了一个集经济、社会、环境为一体的环境性能评价体系。该评价体系一方面是现有环境性能评价理论在空间尺度上的拓展，即将研究尺度从微观的建筑或开发项目拓展到中观的城市功能区;另一方面也是环境效率评价在评价维度方面的扩展，即将环境效率不拘泥于环境的经济和社会效率，还考虑其环境效率。　　再次，根据商业区空间识别和类型划分结果，选择六个典型案例区实施实地考察和问卷调研，进行环境性能评价分析。并将SP调研法引入商业区环境性能评价中，通过SP调查问卷的设计和离散选择模型的运用，确定各评价指标的权重，以更贴近受访者、更科学的方法确定的权重体系。从环境性能评价结果来看，新奥购物中心商业区、西单购物中心商业区和十里河建材专营商业区环境性能达到合格，其中新奥购物中心属于优良。而回龙观综合商业区和魏公村略低于合格线，看丹路便利商业区则远远低于合格线。在此基础上，详细剖析了不同性别、收入、和年龄群体对商业区环境性能评价的不同特点。　　第四，充分利用可获取的部分关键影响因素数据，在同质性假设的基础上，建了全市商业区环境性能评估方法，并归纳分析了全市商业区环境性能空间格局。在此基础上，运用哈夫模型探讨在居住小区这一微观尺度上各商业区吸引顾客的地理空间范围，分析商业区与人口的空间匹配性，将该匹配性因素纳入到环境性能空间格局中。从而深入剖析各类商业区空间布局的不足，以及各类商业区环境性能在空间方面所存在的问题。　　最后，本研究分别从微观和宏观角度上提出切实可行的规划、建设、管理等方面政策建议，促进商业和城市的良性循环。从相对微观层面上，对城市商业区环境性能进行调控，根据各类商业区的环境性能评价结果针对商业区内部进行的规划、管理，以促进商业区的发展。从相对宏观层面上，对商业空间结构加以调整，以使得城市土地资源的配置达到最佳状态，实现其社会、经济、环境各方面效益最大化，促进城市商业和城市的可持续发展。