我国公租房因为投资回报低、投资回收期长、监管部门管理不完善等原因使得该类项目在我国发展缓慢;近年来,政府积极探索创新方式以引导社会资金进入住房保障领域,并试点BOT模式筹建经营公租房。目前,我国结合实际情况的公租房BOT项目分析较少,本文以实际公租房BOT项目进行案例分析,研究该项目成功或失败的成因和条件;如果项目成功且成功的关键因素和条件具有一般性和可复制性,则可以进行推广与借鉴,若成功的关键条件是特殊的,则需要研究其存在风险和问题;相反,如果项目失败且失败的因素具有共性和一般性,则可以总结经验教训;研究的结果对BOT理论应用于实践有参考意义。本文先归纳总结现有BOT相关理论以及案例项目的背景与概况,然后结合现有理论对项目的模式对象匹配性、项目效益及市场环境进行分析和预测,再对参与者动机、投融资结构进行分析,从这些分析中发现案例的特点和问题,然后对项目特征、问题和风险进行研究,总结出地区发展、政策支持、市场条件上的差异性、特殊性和风险性,以此分析项目推广性问题,最后提出相关建议与启示。综合分析,本文认为案例中的公租房BOT项目在深圳市应用是特别的;案例项目的成功,是由于市场价格偶然大涨、所在地的地域优势和地区政策强支持等条件和因素造成的,掩盖了项目的理论模式对象不匹配风险,其投资风险、市场风险、地域差异风险和政策风险实际上都较大,正常情况下项目亏损的可能性较高,所以本项目的成功有参考意义但不具备可推广性和可复制性。最后,针对案例项目的综合情况,强调政府的决策和监管职责,必须做好调查、监察和检查工作,防止决策和监管失误;所有创新工作和研究工作都需要注重对事物条件的全面研究。