随着汽车工业的不断发展,汽车增有量持续上升,但是小区车位的市场缺口大,供不应求,小区车位的修建速度远远跟不上汽车的增量速度。《物权法》第74条第一款规定:“建筑区划内,规划用于停车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”开发商作为“经济人”,为了追求高额的利润,常常将小区车位首先出售、出租给业主以外的第三人,侵害了小区业主的合法利益,业主与开发商的利益矛盾冲突尖锐,不易调和。《物权法》对于车位、车库没有做细致的区分,适用同等的认定的规则,因此本文除特别说明外,统称小区车位。小区车位“首先满足业主需要”存在许多争议,关于“首先”的两种理论分歧,关于“业主需要”的不同表达,关于这一规范性质的三种观点分歧。其中最重要的是确定小区车位的权属,只有先明确小区车位的权属才能进一步分析小区车位如何实现“首先满足业主需要”。而关于小区车位的权属学说,具有主从物关系说、公摊面积说、容积率说、约定归属说四种学说。约定归属说是王利明先生为主导的学者坚持的观点,《物权法》也采用的此种观点。小区车位“首先满足业主需要”这一规定具有创设性的意义,是处理小区车位问题的基本原则和宗旨,《建筑物区分所有权解释》以及相关地方法规对于《物权法》不明晰问题做了更细致的规定。但是小区车位“首先满足业主需要”的法律规定依旧过于原则,操作标准含糊不清,造成司法实践中裁判不一的冲突。小区车位“首先满足业主需要”的过程中存在着《物权法》规定不清晰,开发商的通知、公示、披露义务不到位,程序设计太概括,小区车位满足业主需要的“首先”的配置比例标准没有因地制宜、实时更新,导致配置比例保持长时间不变,不能适应变化的业主需求,小区车位缺乏登记,登记方式不统一,不同性质的小区车位未进行区分登记,小区车位对外流转限制不明,业主的撤销权未得到保障等法律规定之不足。本文基于协调开发商与业主利益的前提,充分考虑业主处于弱势地位的情形,提出了六项完善小区车位“首先满足业主需要”法律制度的建议。一是细化小区车位“首先满足业主需要”的法律规定。对业主需要在范围、时间、数量上进行限制,明确满足业主需要的小区车位范围,请专门的机构对小区车位的价格进行公平合理的评估,提出了小区车位对外出售4年的时间限制、对外出租6个月至一年的时间限制。二是完善小区车位“首先满足业主需要”的配置比例标准。应在综合考虑小区业主需要、小区周围的环境和社会变化发展等因素影响下设置配置比例标准,明确违背配置比例将受到罚金、行政处罚和信用通报的后果。三是健全小区车位“首先满足业主需要”的程序设计。健全开发商通知、公示程序,加强开发商信息披露义务,制定取回小区车位后应坚持公平的理念并结合抓阄、抽签等方式分配车位。四是明确小区车位“首先满足业主需要”区分登记。对专有车位、共有车位、人防车位分别作出了不同的区分登记规定。五是规范小区车位“首先满足业主需要”的流转限制。对流转方式、流转价格、流转条件进行不同的规定。六是明确违反小区车位“首先满足业主需要”的法律责任。业主可以请求法院确认合同无效、部分无效,撤销合同等,开发商违背了这一规定应承担民事、行政、刑事的法律责任,明晰业主委员会的主体权限、诉讼权利,进一步构建业主委员会的法律责任制度。在解决小区车位“首先满足业主需要”这一问题过程中,要坚持平衡开发商与业主利益的理念、物尽其用的理念和公平的理念,这样才能促进这一目标实现,促进和谐社区的建立。