随着城镇化深入和工业化发展,国有建设用地供求矛盾日益严峻。相反,宅基地利用方式粗放、使用效率低下,造成宅基地资源浪费严重。当前的宅基地制度只实现农民住房保障功能,但是宅基地使用权是一种用益物权,为了保证农民住房安全,舍弃农民宅基地财产权利的制度安排极不合理。农村土地要素市场被政府强制关闭,具有明显城市发展趋向的城镇化加剧城乡割裂发展。在中央政府推进城乡融合发展的政策背景下,深化农村土地制度改革,建立统一的城乡土地要素市场,促进城乡要素双向自由流动是政策所需。研究扬中市宅基地利用中存在的问题和对策,探索宅基地使用权可行的流转途径,在坚持农民住房保障基础上实现宅基地资产化,可以拓展农民收入渠道,缩小城乡居民收入差距,提高宅基地资源使用效率和效益,实现社会发展效率与公平兼顾的目标。本文研究内容包括六个部分。第一章,绪论。论述本文的选题背景和意义,梳理国内外研究现状,介绍论文的研究目标、内容和方法,总结论文可能存在的创新和不足。第二章,相关概念界定和理论基础。阐述产权理论和公共政策利益分析框架,界定宅基地有关概念。第三章,扬中市宅基地利用:政策和实践。梳理扬中市宅基地政策,调查宅基地利用和政策认知情况。第四章,扬中市宅基地利用存在的问题。在扬中市宅基地利用现状基础上构建宅基地利用存在的问题。第五章,扬中市宅基地利用问题的原因分析。结合产权理论和公共政策利益分析框架剖析问题产生原因。第六章,完善扬中市宅基地政策的对策建议。笔者发现扬中市宅基地资源浪费严重,宅基地利用缺乏效率;特定群体难申请宅基地,宅基地资源分配显失公平;限制宅基地收益权利,宅基地出租行为难制止;缺乏合理合法流转途径,宅基地私下转让难遏制;宅基地监管机制不健全,宅基地受损补偿体系缺失。应该以“三权分置”为基础,建立宅基地产权制度;建立宅基地基准地价体系,引导宅基地合理有序流转;宅基地资格权登记载簿,推行房地一体宅基地确权;促进农村居民点多规合一,建立长效的宅基地监管机制;建立公众参与机制,树立政府行政伦理。