房地产是社会经济活动的基本物质前提,也是国民经济发展的基本保证,国家统计局数据显示,剔除关联行业,2018年仅房地产业增加值就达到64623亿元,占GDP比重6.6%,由此可见,健康有序的房地产行业是国民经济发展的必要组成部分,尤其在一些特殊时期,房地产还可为经济发展注入活力并带来强大驱动力,如:2008年全球金融危机导致国内经济增速严重放缓、2014年国内经济面临较大下行压力,都是通过鼓励房地产业发展来化解其中矛盾的。国内房地产业已从制度不健全、产业集中度低的初级阶段,迈入到科学规范、管理精细的全新阶段,正是基于发展阶段的转换,形成了当前房地产行业多方面、多要素的激烈竞争局面。面对如此激烈的竞争,资本融入与管理逐渐成为房地产企业综合实力的象征,能否引入与企业自身发展、项目开发高度匹配的运作资金直接决定了企业的生存与发展。近些年通过借鉴、吸收国外先进的融资理念与融资手段,国内房地产企业的融资方式呈现出百花齐放、多元发展的繁荣景象,已经不仅局限于银行贷款、建筑商垫资等常见融资模式,新型融资工具也在不断涌现,如:房地产信托、房地产基金及房地产资产证券化等,这其中由于信托可以横跨货币市场、资本市场、实业三大领域进行投资且机制灵活,使得信托优势与房地产特征高度契合,产生良好的融资效应。因此,在国内房地产新型融资模式中,以房地产信托取得的关注度最高,各家房地产企业都在积极研究,以期择机引用。本人在大鹏房地产从事项目融资管理工作三年以来,通过不断学习与研究,对大鹏房地产的业务发展与融资模式比较了解,大鹏房地产目前主要采用银行贷款模式,融资成本比同业的大型房地产公司在一定基准上要高出10%左右,还款压力较大,对公司发展极为不利。本文注重选题研究,以大鹏房地产为研究对象,在此基础上,对引入房地产信托融资进行调查研究,调查了房地产信托的背景、政策条件及使用模式,调研了引入房地产信托的条件和必要性,对于运行管理阶段,制定了具体措施与解决方案。通过本文研究,认为房地产企业在引进新的融资方式时,应审慎决策,要运用科学研究方法并借助适当研究工具制定融资方案,这样才可有效解决项目融资问题,提升企业经济效益。文中对大鹏房地产公司山水湖项目信托融资的研究,也可为其他房地产企业在当前货币紧缩的环境下解决融资问题提供借鉴。据了解,目前学术界对深圳地区城市更新项目融资课题研究较少或停留在理论层面,本文则通过实践研究,着重解决该类项目融资的某些历史遗留问题,以期为深圳城市更新项目融资提供详实的研究案例。