城市土地储备制度的提出与建设是我国经济体制改革、土地制度变迁、城市经营探讨等因素综合作用的产物。这一制度的诞生,对我国城市土地交易市场、房地产开发市场以及城市整体规划建设产生了重大的影响。实施城市土地储备制度,是国家为加强国有土地资产管理,规范国有土地使用权出让行为,建立公开、公平、公正的土地使用制度,防止国有土地资产流失而采取的重大改革措施。城市土地储备制度的实施有利于充分发挥市场对城市土地资源的基础性配置作用,同时又能增强政府对城市土地供应市场的宏观调控,规范城市土地市场交易秩序,保障城市土地市场体系的良性运行,避免城市土地资源配置因“市场失灵”而形成的低效化,有利于充分发挥土地资产价值,增加城市基础设施建设资金,整合城市土地利用空间布局,实现城市可持续发展目标。 目前,有关重庆市城市土地储备的理论研究较少,对土地储备的功能、理论基础与运行机理等理论问题的认识不够全面与深入,来自于其它相关学科的研究也较少。在实际运作过程中,也存在着一些问题:①法律法规不健全;②土地储备机制的有效运作缺乏相关部门的积极配合和支持;③资金筹措、资金运用和风险控制机制有待完善。因此,本文对重庆市城市土地储备制度的建设和完善具有一定的现实意义。 论文采用调查法、专家咨询法和制度分析法,以市场失灵、管理学和制度经济学理论为指导对重庆市城市土地储备的模式、融资体系和运作风险进行研究,以期对重庆市城市土地储备制度的研究在理论上作一个有效的补充,在实践中为我市城市土地储备制度的合理、健康发展起一定的指导作用。研究的主要结论有: 1 土地储备模式设计 重庆市的土地储备组织结构不同于上海的单一结构,即土地储备机构不直接隶属土地管理部门,也不同于杭州的双结构,即没有设土地收购储备委员会和单独的土地收购储备中心,只设立了土地管理部门作为管理机构,土地储备机构作为执行机构。由于缺乏决策机构,在具体实施土地储备时,储备机构既是土地经营者,又不得不承担决策者的角色,既承担着促进土地资产保值增值的义务,同时还肩负着调节土地市场,实施各项规划,确保城市公共与公益事业用地需求的社会职责。作为经营者,以盈利为目的,追求利润最大化:而作为决策者,则要以合理配置土地资源为最终目的,追求的是社会效益的最大化。土地储备机构担当的这两种角色,在目前缺乏制度和法律保障的前提下,使其很难找到政府行为与市场行为的最佳衔接点,对土地储备的进一步发展带来了种种困难。 文章认为在体制上构建以土地储备委员会、土地主管部门和土地储备机构三层组织体系较为合理和可行。土地储备委员会是城市土地储备制度的决策机构和协调机构,土地管理部门是土地储备体系的管理机构,土地储备机构负责土地储备的具体运作。同时,建立指导协