土地资源是宝贵而有限的,随着我国经济的繁荣与发展,土地市场也活跃起来,在此情况下充分合理利用每一寸土地成为国人的共识。城镇土地是城镇社会和经济发展的基础,其利用水平的高低会给城镇带来不同的经济、社会和环境效益。城镇土地定级作为土地资产量化的尺度,不仅为广大的土地投资者和使用者提供决策依据,而且是政府实行地价管理,科学配置土地资源的有力工具,对土地定级进行科学、合理地动态监测和评估,对于强化地价管控,提高政府对于土地市场的宏观调控能力有着重大意义。本研究在总结前人研究经验和成就的基础上,以马克思地租理论、区位理论等为依据,以《城镇土地分等定级规程》作为重要现实指导。以郑州市上街区商服用地定级为例,基于GIS平台强大的空间分析功能,通过大量数据计算,采用多因素综合评价方法,构建土地定级因素体系,定级单元分值计算;研究扩散性因子衰减处理方法,突出道路系统在土地定级过程中的重要作用,并对将其与传统方法进行对比及结果分析,阐明道路衰减在定级数据处理中的合理性;并将结果分别和地价样点做相关性分析并进行验证。研究说明基于ArcGIS最短路径衰减的城镇土地定级方法,较传统的直线衰减方法来说,充分发挥了ArcGIS在空间数据处理上的优势,更加贴合实际地价走向,符合城镇地价的衰减规律,突出了道路可达性在城镇土地级别划分中的重要作用,也体现出铁路等对行走的阻隔作用,呈现出的不再是以城镇中心为圆心的同心圆式递减,应是环抱商服中心与道路扩散的不规则的图形。利用此方法进行定级计算的过程简单,容易上手,节省大量的人力物力,易于推广。从定级结果来看,可以客观的反应城镇土地的使用价值在空间上的差异规律。得出结论如下:(1)在定级因子扩散中,空间直线衰减方法没有考虑阻隔物的影响,采用沿道路衰减(最短路径衰减)最大程度的符合了真实的城镇内部的行走状态。通过最短路径衰减法根据通达度划分出不同级别的道路,赋予不同级别分值,区分不同级别道路上行走的阻力,利用ArcGIS的空间分析能力,分析出定级范围内每一个栅格到定级单元的最短距离。以此为基础再进行土地定级的划分。大大提高了结果的直观性和可信性;(2)从数据上讲,在商业用地定级中,以商服繁华度因子为例,通过随机选取五个栅格,分别用两种方法进行计算,得出:直线距离衰减法得到的平均分值为17.3,而考虑道路通达性的成本距离衰减得到的平均分值为35.52;随机选取五个地块,直线距离衰减定级平均值为39.17,考虑道路通达性的成本距离衰减定级平均值为52.74。沿道路衰减法平均分值大于直线衰减分值,这是因为前者考虑到道路因素,更符合现实情况,运用定级中更合理。(3)通过SPSS21.0对土地定级初步结果进行验证,两种方法之间的相关性系数为0.994,达到极显著相关水平,表明了两种方法之间的互通性,路径成本定级得出的结果和地价的相关性系数为0.79,也达到了极显著相关,直线衰减定级分虽然也达到极显著相关,但比路径成本定级分的相关系数低,可见,路径成本距离的衰减方法结果更为合理、客观、精确,更贴合实际地价的呈现。这种方法适用于受交通状况影响的定级因子的扩散,有推广价值。