城市商品住宅价格的高低关系到国民安居乐业和社会稳定，历来受到政府及各界人士的高度关注。但遗憾的是，目前我国住宅市场和住宅价格的定量分析和实证研究尚显不足，也缺乏可靠的分析工具和模型模拟，因而也就不知道城市住宅价格对哪些因素敏感，这些因素的影响力有多大。理论研究的不足造成了政府政策和企业决策缺乏有效的科学依据和技术支撑，购房者缺乏有效的指导，这将会影响到我国住宅产业的健康、持续发展。在此背景下，论文以城市住宅价格为研究对象，试图探讨影响住宅价格的因素及住宅价格的走向，以期在发展我国住宅价格模型的同时，为政府调控、企业经营、银行信贷管理和购房者投资提供一定借鉴。 论文首先阐述了住宅价格的内涵、特征，并从住宅价格的形成的角度出发，对住宅价格的各影响因素进行了理论分析。进而系统阐述了影响住宅价格的基本因素，即政治因素、经济因素、社会因素、行政因素、自然因素、心理因素等。 在文献研究的基础上，论文从需求、供给及其他社会经济因素等方面对城市住宅价格进行了实证研究。对人均可支配收入、市区非农业人口、平均建安造价、商品住宅销售面积、人均国内生产总值、城市建成区面积和商品住宅竣工面积进行建模，利用全国35个大、中城市2002-2004年数据和广东省21城市1997-2004年数据进行回归，结果显示，我国现阶段影响城市住宅价格的主要因素是人均可支配收入、市区非农业人口和平均建安造价。利用回归结果，对2005年部分城市住宅理论价格进行测算，并与实际价格进行比较分析，结果比较满意。 从房价和地价的理论关系分析，住宅价格的变化引起土地价格的变化，短期内，政府可以通过调节土地供应量来“有限度”地控制土地价格，但政府通过土地供应调节住宅价格的能力十分有限，就长期和整体而言，土地价格将内生化，即土地价格对住宅价格的作用不明显，就单个开发项目而言，土地价格是影响住宅价格的主要因素之一。对全国和上海市房价和地价之间的Granger因果关系进行分析，发现：滞后期不同，HP和LP之间存在不同的Granger因果关系。从短期来看，房价和地价之间会有较大的相互影响，但是从长期来看(1年或以上)，房价会最终决定地价的水平。 最后利用2001年至2005年数据，基于灰色系统预测模型对全国房地产风向标北京、上海、广州及深圳这4个城市的住宅价格进行了预测分析，四个城市的住宅价格均呈上升趋势，上海的上升趋势最强劲，年增长率达17.8％，北京、广州、深圳年增长率分别为10％、8.6％、9.9％。根据相关统计数据：2006年上海、北京、广州、深圳商品住宅均价比上年分别增长5.1％、37.5％、29.8％及30.2％，除上海增长率得到控制外，北京、广州、深圳增长率均大大高于预测增长率，说明宏观调控的任务还很艰巨。住宅价格是一个复杂的社会经济问题，且由于论文收集和应用数据资料在时间跨度上的局限性，论文的研究只是一个初步探讨，还有很多问题有待于今后进一步研究。