“民以食为天,食以土为本”这是我国以农立国的古训。农地是人类赖以生存的基础,是农民最基本的生产资料,尤其是我国以农民为最大社会群体,这个特定的国情决定了农村土地对中国发展的极端重要性,而且占世界人口22%的中国,耕地面积却不足世界耕地总面积的8%,耕地资源与人口数量的关系存在着严重的不平衡,人均耕地面积少,为保障国家粮食安全、稳定国际关系,这就要求促进农村土地有序高效流转提高土地使用效率,利用农业技术和机械化,发展规模经营,实现农业现代化。而现行的以分散经营为主的家庭联产承包责任制,对土地按人口实行“均分”,导致一家一户承包的土地小而分散,不利于农业规模经营和农业现代化的实现。因此,要实现农业规模经济、集约化、实现农业现代化,农村土地流转问题研究势在必行。本文以地租理论、产权理论、规模经济等理论为指导,探讨慈利县农村土地流转现状,分析“三权分离”下慈利县农村土地流转的问题,并着重对“三权分离”模式下慈利县农村土地流转问题进行实证研究,最后根据相关理论分析及实证结果提出了产权视角下慈利县农村土地流转问题的产生原因以及相关政策建议。本文分为六章,第一章为绪论,着重介绍了农村土地流转的研究背景和研究意义、国内外研究动态、所选择的研究的方法、本文创新点和技术路线。第二章阐释“三权分置”模式下农村土地流转的相关概念与土地流转的基本范畴及其理论基础,具体分为农村土地产权及农村土地流转的相关概念界定及其理论集成。第三章为慈利县农村土地流转分析与农村土地流转的现实根据,首先分析了慈利县县域的基本情况,其次探究了慈利县农村土地流转过程中不同产权主体的行为,最后对慈利县农村土地流转的现状及问题进行具体研究。第四章列举了不同产权结构下慈利县农村土地流转形式,并对各模式的优劣进行比较分析,从而得出慈利县农村土地流转问题产生的原因。第五章实证研究了“三权分置”产权视角下农村土地流转意愿及其影响因素分析,该实证基于慈利县的农户问卷调查,包括数据来源、模型的设定、描述性统计分析、模型估计结果分析,为政策建议部分提供实证支持。第六章以慈利县农村土地流转为例为“三权分置”产权视角下促进山地丘陵地区农村土地流转的政策建议,主要从政府层面、新型中介服务组织和农户自身这三个方面来提出对策。