近几年,随着我国经济的飞速发展,房地产业的竞争日渐激烈,尤其在温州这个经济发达、人多地少的城市中,房地产业的竞争更是强烈。但是,随着房地产市场的逐步规范和科学,人们对于房地产的购置也趋于理性。因此,如何在竞争环境中做出有效的营销策略,便是本文研究的主要问题。本文通过理论分析与实际研究相结合,特殊产品与行业营销理论相结合,对半岛琴湾别墅的营销方案进行了研究。首先,通过对项目的内外部环境及温州房地产市场状况、竞争环境等进行分析,对半岛琴湾别墅项目的市场开发做了产品定位。其次,通过对温州消费者居住理念和房地产发展趋势进行分析,应用科学的营销理论提出了项目设计方案。此外,文章注重了策划在别墅开发中的重要作用,以客户满意度为出发点,以系统思想、文化意识为主线,以营销策划为核心,从环境、计划、实施和控制的关系,设计了一个系统的别墅项目营销框架,然后结合工作实际,详尽策划了一个别墅项目的营销方案。