我国《义务教育法》规定,义务教育阶段必须执行就近入学的原则。由此,我国大中城市各学校纷纷划片招生,学区房成为义务教育阶段学生入学的必要条件之一。此外,近年来教育部不断出台文件,严格限制通过“择校费”和“特长生”择校的行为,着力促进教育公平。就近入学及限制择校政策促使购买学区房成为获取优质义务教育资源的最主要方式。与此同时,由于存在义务教育资源空间分布不均及优质资源紧缺的问题,在我国大中城市内,家长竞相购买优质学校对应的学区房,不断掀起优质学区房价格上涨,致使优质学校学区房相对于非学区房和普通学校学区房出现较大幅度的溢价,教育“资本化”效应显著。基于这样的现实背景,本文采用特征价格模型和双重差分模型,对南京市四大城区二手学区房溢价进行了估计。首先,借鉴已有研究,利用特征价格模型估计了学校质量对学区房房价的影响。特征价格模型估计结果表明,南京市小学教育质量有显著的学区房溢价效应;且不同等级学校对应的学区房溢价幅度不同,与普通小学相比,“省重点”与“市重点”分别为对应学区房带来8.8%、8.0%的溢价。其次,用双重差分法估计了2014年“就近入学”政策的出台与实施对重点和普通小学学区房房价的影响。2014年1月,《教育部办公厅关于进一步做好重点大城市义务教育免试就近入学工作的通知》出台,南京被列为19个重点实施义务教育免试就近入学政策的城市之一。这一政策旨在提升中小学就近入学比例,并严格限制择校。政策对于学区房市场是外生的,但预计会通过将择校方式由“择校费”择校转变为“以房择校”,增加居民对重点学校学区房的需求,从而推高房价。本文借助教育政策出台这一“准自然实验”,运用双重差分法评估政策对重点和普通小学学区房房价的影响。双重差分模型估计结果表明,与普通小学相比,“就近入学”政策导致的重点小学学区房溢价约为5.9%。此外,初中中考均分一期滞后项也对学区房房价有显著的正向影响。本文实证结果验证了教育“资本化”效应,表明居民对于优质教育资源存在偏好。本文的创新点在于:实证方法上,利用双重差分法评估了教育政策对学区房房价的影响,并且差分法一定程度上减弱了传统特征价格模型中遗漏变量的影响;数据上,抓取南京市四区二手学区房微观交易数据,构成独立重复横截面数据,与以往大多数研究所用的区域住房均价和挂牌价相比,包含更多信息,能得到更精确的估计。最后,本文通过对学区房溢价问题的研究,试图对未来教育均衡化政策的制定,以及居民理性购房决策提供参考。