随着房地产市场的不断成熟与竞争的日益加剧，房地产同质化的趋势不断增强，营销策划能力在企业竞争中的作用越来越重要，也越来越被房地产企业所重视，已经逐步成为房地产研究领域的一个重要组成部分。对于房地产企业来说，策划能力的高低直接反映了其企业的经营管理水平，反映了其利润水平的高低，甚至直接影响到企业的生存能力。我国房地产营销策划已有10余年的历史，但理论并不成熟，还处于探索阶段，尤其是我国二、三线城市对房地产营销策划的重视和应用还有待加强，因此对房地产营销策划的研究，尤其是对二、三线城市的研究，具有重要的现实意义。本文首先简要概述了房地产营销策划的基本理论，接着给出了海市云都·海韵苑的营销策划案例。在理论介绍中定义了房地产营销策划的概念，指出了其应遵循的营销概念和思维方式，给出了房地产营销策划的模式和内容。在实际案例中，分析了项目的市场环境：蓬莱市房地产市场情况、市场竞争情况；对项目进行了SWOT分析；分析了客户情况；细分了市场。在此基础上，对海市云都·海韵苑的营销策略提出了建议，确定了本项目的主要客户群、主要户型，确定了“海梦苑升级版——阳光．运动．水”的主题概念；确定了低开高走的价格策略；确定了营销渠道；确定了项目如何进行营销推广。