目前,住房业已经成为我国国民经济的支柱产业。随着我国工业化和城市化进程的加快,其在我国经济发展中的作用和地位日益增强。住房业的发展离不开金融的支持,尤其在住房消费领域表现得更为明显。住房抵押贷款在增加住房商品消费、促进住房业和国民经济发展方面发挥着越来越重要的作用。 住房抵押贷款市场是指住房抵押贷款创造和交易的市场。完整的住房抵押贷款市场由两个子市场构成,即创造住房抵押贷款的一级市场和住房抵押债权转让的二级市场。住房抵押贷款二级市场有两种形式,一种是非证券化的二级市场,另一种是证券化的二级市场。由于证券化形式具有更高的流动性,从而成为形成二级市场的主要方式和途径。一级市场的发展离不开二级市场的支持,二级市场在化解市场风险、开辟融资渠道以及保障金融和国民经济稳定方面起着关键的作用,反过来,二级市场的发展也须以一级市场为基础,一级市场在风险控制和证券定价两方面起着基础性的作用。 我国住房抵押贷款市场是在住房制度改革和整个住房金融发展中逐渐形成和发展起来的。1985年中国建设银行深圳分行发放了首笔个人住房抵押贷款,揭开了我国住房抵押贷款市场的序幕,但我国住房抵押贷款市场真正获得实质性的大发展是在从上世纪九十年代末期才开始的。整个住房抵押贷款的规模从当时的不足200亿已经增长到2004年近1.8万亿的水平,平均每年的增长速度都在一倍以上。 随着我国住房抵押贷款业务的蓬勃发展,住房抵押贷款市场中出现了诸多问题。其中最突出的就是住房抵押贷款市场存在结构性缺陷,即仅存在一级市场而不存在二级市场。这带来两大主要后果:一是积聚在一级市场上巨大的风险无法通过二级市场来加以分散。若风险积累到一定程度将严重影响商业银行的正常运营,并给国民经济稳定带来危害。发生在上世纪六十年代末期的美国储贷机构危机就是最好的例证;二是商业银行等抵押贷款发放机构无法利用二级市场来新的开辟融资渠道获得更多可贷资金,从而限制了抵押贷款市场规模的扩大。而且,在我国住房抵押贷款一级市场上存在抵押贷款供给缺口较大、抵押贷款品种单一、抵押贷款管理不规范和贷款风险控制能力低下等诸多亟需解决的问题。另外,中介机构发展质量整体不高、社会信用制度等有关市场基础制度不健全和法律法规不完善的问题也日益突出。 与我国住房抵押贷款发展情况类似,国际上具有代表性的美国和加拿大住房抵