房地产业作为中国的支柱产业,对国民经济的发展起着举足轻重的作用。自1998年国家出台房改政策以来,中国房地产市场的发展尤为迅速。近年来各地房价出现了高速增长并且剧烈波动的局面,影响了百姓的安居需求。与此同时,中国的人口结构正在发生巨大变化,人口老龄化加速等结构性转变迹象在近年不断涌现。“住有所居”是人们的基本需求,房地产市场为人口服务的属性决定了其发展必然受人口因素的影响和制约。在我国人口年龄结构转变的背景之下,房地产市场的发展也将面临新的问题。因此,本文旨在考察人口年龄结构变化对房价波动产生的影响,作出区域性的差异分析,并根据分析的结果提出对策建议。本文的研究思路:首先,对本文的研究背景进行了基本阐述,尤其对我国房地产市场供需矛盾突出的原因从供需两个进行了介绍,并突出“人”是房地产服务的最终对象,从而切入到了本文的主题。接着,对国内外相关文献进行了综述,总结了影响房价的因素和人口年龄结构变化对房价的影响方面的研究成果。其中,从土地、收入、货币、城镇化等多个角度对前者进行了汇总,从观点和研究方法两个角度对后者进行了汇总。借鉴前人的经验并在此基础上进行适当创新,便得出了本文的基本研究方法。然后,在回顾了我国房地产市场改革开放以来的发展历程和新中国成立以来人口年龄结构的转变过程之后,利用世代交叠的基本理论,从需求市场和供给市场两个方面建立了房地产市场运行的局部均衡模型,研究人口年龄结构变化通过增加空置房源以及减少适龄人口需求对房价波动产生的影响。接着,基于全国30省市1999年—2016年的年度面板数据,利用面板误差修正模型来检验人口年龄结构变化对房价波动的影响,同时运用脉冲响应分析对人口年龄结构变化对房价增长产生的长远影响进行了预测。最后,基于全文的分析得出结论,并提出应对之策。本文在三个方面进行了创新:第一,选题方面,从“人”的角度而非经济增长角度研究中国持续上涨的房价问题,强调住房对人生存的重要性,具有强烈的人文关怀,也符合中国人口年龄结构变化的现实需要和政策应对需要。第二,理论方面,结合众多学者的研究和结论,基于房地产市场局部均衡跨期模型,突破传统静态均衡理论的局限性,将人口年龄结构因素融入其中,对人口年龄结构与房价波动的关系进行动态分析;与此同时,将政策因素构入到模型当中,大大提升了模型的弹性。第三,实证方面,突破传统静态面板分析模式,建立动态的误差修正模型,分别对人口年龄结构对房价波动的长短期影响进行研究;并运用面板脉冲响应分析预测未来人口年龄结构变化冲击对房价波动的影响,结合了面板数据和脉冲响应分析的优点,比传统的时间序列脉冲响应分析更加可靠。通过分析,本文得出了以下结论:第一,从长远来看,人口年龄结构改变通过增加空置房源和减少适龄人口的住房需求而对房价波动产生下行压力。第二,人口年龄结构变化对房价波动的影响存在显著的区域性差异,东部影响最为深刻,中部次之,西部影响比较滞后。第三,目前,人口年龄结构变化对房价波动的负面影响并没有显现出来,主要是因为其影响被经济增长、居民收入增加、宽松的房地产政策等其他重要因素的正面影响所覆盖。可是,这并不能改变在长远的未来,人口年龄结构变化和老龄化加剧所带来的扭转房价上涨的结局。