近年来南宁市房地产市场发展迅速，投资环境逐步优化，外来投资者增多，房地产市场发展加快，对于房地产投资不论是从投资主体企业或者个人，还是从城市发展管理者政府来讲，正确引导投资，规范投资环境是三者都需要面对的问题。　　 本研究充分借鉴前人的研究思路和研究方法，通过市场实地调研走访，在搜集大量行业数据的基础上，对市场的中观和微观情况进行了详实的分析，有效地弥补了当前对南宁市房地产市场的微观投资环境的研究分析不足的情况。　　 另外本研究通过采用纵向数据进行分析，充分的考虑了经济和房地产产业的发展情况，将城市房地产投资环境的影响因素细分为自然、经济、市场、基础设施、政策、社会六大类，借鉴了国内外学者在城市房地产价值评价方面定量化研究的方法和经验，再结合资料、数据的实际可获得性，提取了14个具体的指标来代表房地产投资环境的影响因素，以逐步回归分析方法，有效地分析当前南宁市房地产市场投资环境情况和所处阶段，使分析结果更加科学。在回归分析中，采用了1995～2007年13个年份的数据进行分析，进行了纵向分析，构建了南宁市房地产需求的投资影响评价模型。　　 通过分析，南宁市房地产投资的外部环境总体较优，房地产市场还处于卖方市场阶段，房地产投资每提高一个百分点，整个市场的销售额将增加0．933个百分点。　　 通过研究，本文可以为政府相关部门制定房地产发展政策，促进房地产业有序发展提供理论基础。同时通过本研究，相关的房地产投资主体，包括房地产开发企业、房地产中介企业以及投资个人能够更加系统全面的认识当前南宁市房地产市场发展情况以及房地产投资环境情况。