预告登记是与本登记相对应的一种不动产登记制度，它存在的目的是为了保全以不动产物权变动为目的的请求权，以使该不动产物权变动能于将来确定发生。预告登记制度在德国法中率先得以确立，此后被相继规定在大陆法系的瑞士、日本、我国台湾地区等的立法之中。2007年起施行的《中华人民共和国物权法》在第20条对预告登记制度作了原则性的规定，此外我国诸多的地方性法规、部门规章、地方政府规章也对预告登记制度作了补充性的规定。本文回顾了预告登记制度的历史渊源，并将该制度与其他相似制度进行对比，并且对预告登记制度的内容（如预告登记的性质、功能、客体、构成要件）与效力进行分析研究，尝试着提出完善我国预告登记制度的几点建议。本文分为四章。第一章是预告登记制度概述。首先对预告登记制度的起源、在德国法中的创设、在世界其他国家（地区）立法中的规定进行概述；其次介绍了预告登记制度在我国立法中的存在状况，其中就我国《物权法》制订过程中关于是否设立预告登记制度的争议进行了详细的剖析；最后对预告登记制度与三种相似制度：异议登记、查封预查封登记、商品房预售登记备案进行对比，找出预告登记制度与其他相似制度的不同，以彰显预告登记制度独立存在的价值。第二章对预告登记的性质、功能、客体、构成要件进行研究。关于预告登记的性质，本文总结为三点：兼具债权性与物权性、附属性、临时性。关于预告登记的功能，通过对比大陆法系各国及我国立法，认为担保功能是预告登记的基本功能，但也存在像日本法中假登记所具备的担保优先顺位的功能。关于预告登记的客体，本文认为是以不动产物权变动为目的的债权请求权。我国不动产登记立法兼采登记生效主义与登记对抗主义，对于采取登记对抗主义的不动产物权变动情形，笔者认为不宜适用预告登记，否则会使本登记的效力弱于预告登记的效力。关于预告登记的构成要件，笔者认为有三：存在符合要求的预告登记的客体、进行了约定、进行了登记。需要注意的是：只有预告登记当事人双方进行了约定后才能进行预告登记，预告登记不可单方进行。至于预告登记的约定达成后预告登记义务人拒绝履行约定的情况，本文认为应当提请诉讼，但在商品房预售的情形下例外。第三章阐述预告登记的效力。关于预告登记的担保效力，本文着重介绍了德国法中“相对无效”的立法模式，并就我国当前学界存在的“效力待定说”进行反驳。关于预告登记的保全顺位的效力，本文介绍了当前我国一些地方性法规、政府规章中已有顺位保全效力存在的现状。另外文章介绍了存在于德国法中的排除破产和法院强制执行程序的效力。第四章针对我国现存预告登记制度存在的缺陷，提出完善我国预告登记制度的意见，主要有四条：丰富预告登记的适用范围、增加预告登记的效力、对经预告登记后的不动产物权的处分行为不应绝对无效，而是相对无效、制定与完善预告登记的启动程序。