房地产行业商品房预约合同的应用,在缓解企业资金不足,活跃企业资金流,带动我国房地产产业发展做出了巨大贡献,开发商普遍会选择与购房者签订认购协议等商品房买卖预约合同。但由于目前法律规范的缺失,对于预约的性质、效力、预约违约发生后的救济方式、损害赔偿责任等方面的理解还存在较大差异,由于房地产买卖标的额较大,预约合同当事人面临着巨大的风险损失。本文总共分为五章,分别从研究背景、预约概念、预约界定、预约效力以及预约违约责任等部分阐述,涵盖预约制度各个部分,以期为我国立法机关及司法机关在立法决策及司法实践中提供一定借鉴。第一章为绪论,介绍了国内外预约的相关立法规定以及理论研究发展趋势,阐述了研究预约理论的现实意义,简述了本次论文研究的基本方法及途径等方面,为本文提供了一个概括性的研究介绍。第二章为预约概述,主要分为预约概念及性质两个部分,目前学界及实务界在预约的概念上争议不大,主要是对于性质的认识还存在差异,本文认为预约与本约之间是合同更新的关系,是一种独立却又相连的特殊关系。第三章为商品房买卖预约的界定,尽管在预约的构成要件上认识较为一致,但是在界定本约与预约时还存在难点,在将某些特殊预约视为本约时,目前通说认为仅须具备含有购房合同主要内容以及收受购房款等两项条件,本文认为应还有第三项条件,即当事人不存在明确的将来订立本约的意思表示。第四章为商品房买卖预约的效力,主要讨论了善意磋商说,应当缔约说以及内容决定说等三种关于预约效力的观点,经过比较分析后,本文认为目前司法解释所采纳的是应当缔约说的观点,而且应当缔约说与内容决定说在法律效果上其实是一致的。第五章为商品房买卖预约违约责任,主要讨论了继续履行,损害赔偿,定金罚则三项违约救济方式所存在的争议以及预约责任与缔约过失责任的关系,本文提出应拒绝采用继续履行作为预约违约救济方式的一种,且在论述预约损害赔偿范围时,本文认为应当以本约信赖利益为基础,包含机会损失,但以不超过本约履行利益为限,以期能更科学、合理并且全面的囊括非违约方所承受的损失。