随着我国城镇化步伐的加快,特别是进入21世纪城市建设的突飞猛进,城市规模急剧扩张。城市新城区规划建设,使老城区逐渐成为“被遗忘之地”。各级政府为新城区的建设投入大量人力、物力和财力,对老城区继续投入和未来发展的关注迅速下降,导致老城区经济发展乏力、基础设施陈旧落后、街区容貌冷落萧条。由于当地市政府“无暇顾及”,老城区政府财政困难,所以老城区不受重视,且老城区财政拿不出更多的资金去投资城市建设和改善环境。对于外来投资者来说,更看好新城区的发展,愿意投资新城区,而不愿将资金投向老城区。在以上各种因素的制约下,老城区经济越来越落后,发展越来越缓慢,财政越来越困难,政府治理环境不佳。老城区要维持运转、要发展经济,别无他途,只有依靠自身仅存的旧城资源进行开发建设,促进经济社会发展,获得较多的财政收入。房地产税收和相关收费成为老城区政府维持财政正常运转的最后一剂良药,以“老牛拉新车”的方式维持政府机构的运行。房地产财政成了老城区财政的主要支撑,对本级政府治理能力产生重大影响。本文选取河南省新乡市的老城区——卫滨区作为研究的典型案例,通过查阅相关文献资料,对该区相关部门进行实地调研、深度访谈,搜集第一手资料,结合文献整理和理论分析展开本文研究。新乡市卫滨区地处新乡西南,是新乡市的发源之地。近些年该区日趋衰落、问题突出,其中房地产财政问题对该区政府治理、辖区居民生活和社会治理均产生较大冲击。尽管房地产业在拉动该区经济增长、改善市容市貌、提升居民生活环境、扩大劳动就业等方面作用明显。与此同时,其所起的负面作用也日渐凸显,大大限制了该区政府职能的充分发挥。本文从我国房地产业、财政体制、房地产财政和政府治理能力的现状入手,将新乡市卫滨区植入时代大背景。首先,分析该区的房地产财政问题的产生原因、积极作用和消极作用;其次,分析房地产财政对该区政府治理能力的影响,在比较和借鉴国内外先进经验的基础上,分析该区房地产财政对其政府提供基本公共服务和公共产品的贡献度;然后,分析老城区房地产财政对政府治理能力的影响、老城区政府治理能力存在的困境,并提出解决房地产财政问题和提升政府治理能力的路径。在当前我国经济快速发展、城市建设日新月异的进程中,房地产财政问题对老城区政府治理能力的冲击存在普遍性,希望本文的研究能够起到抛砖引玉的作用,以期为解决相关理论的和现实的问题提供可行之策。