住宅是人类生存和发展所需要的最基本的物质生活资料。拥有一套属于自己的住房,是每一个中国人、每一个中国家庭的心愿。我国的住宅建设正越来越脱离经济的实际发展和我国的人口现实。这不仅无助于扩大内需,还会造成经济结构失衡,引发社会危机。人口环境对我国房地产市场的走势有着深远的影响。人口数量的增减直接影响着商品住宅的总体需求规模;人口老龄化要求住宅商品的内、外环境及设计要与之适应;家庭结构变迁要求住房规格和类型随之做出相应的调整。笔者从市场人口学角度对我国的住宅商品需求进行了分析,把影响我国住宅商品需求的人口因素归纳为城市人口规模、城市人口年龄结构和城市家庭结构三大部分,分别展开论述,提出构建公共住宅体系、兴建老龄公寓、开发中小面积商品房等营销对策。本文以理论分析为基础,以实证分析为重点,力图改变目前我国住宅商品开发中忽略人口国情的营销误区,使住宅商品的供需能够有效衔接,避免住宅商品大量闲置和住房紧张并存的现象,并借鉴国外经验,结合我国国情提出一些具体的开发住宅房地产建议。