近年来,“住房租赁”逐渐成为人们关注的焦点。2018年证监会、住房城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,指出将在我国大力推行住房租赁资产证券化。住房租赁作为居民享有居住权的重要途径之一,在我国却面临发育不成熟、法律法规不健全等问题。住房租赁引入资产证券化对住房租赁法律关系的稳定性和相应法律法规具有较高的要求。因此,处于发展期的住房租赁与尚未进行专门立法的资产证券化相结合,必将面临诸多法律制度上的障碍。例如因住房租赁关系不稳定而导致的违约风险,或将影响住房租赁企业以未来租金收入作为基础资产进行资产证券化。基础资产作为资产证券化的起点,若存在法律风险。必将随着专项计划的深入,从交易结构,到信用评级,最终转嫁给投资者。以《信托法》为基础建立起的资产证券化,基础资产同样应当符合其要求。若以信托受益权、私募基金份额作为基础资产,底层资产未来租金收入难以特定化、房租分期贷款与证券期限不匹配、短期债权持续产生现金流能力不足等问题。势必将风险转嫁给住房租赁资产证券化各参与方,最终损害投资者利益。因此本文立足于我国现有住房租赁资产证券化的本土实践,通过研究国外发达国家发展经验,以及我国实务界对住房租赁资产证券化产品的结构性创新举措,指出住房租赁引入资产证券化过程中或将面临的法律风险。笔者通过借鉴德国、日本、美国、英国和澳大利亚等发达国家在住房租赁资产证券化方面的经验优势。积极推进《住房租赁管理条例》的出台和资产证券化专项立法工作的开展。主张通过立法构建新型的住房租赁法律关系,明确住房租赁双方的权利义务关系,借鉴英国引入押金第三方托管制度。确定未来债权的可转让性和对住房租赁企业的减税政策,全方位推进住房租赁的法制建设。同时,积极推动对资产证券化进行专项立法;实施严格的基金管理人准入制度;加大对融得资金使用情况的信息披露等,排除发展住房租赁资产证券化可能面临的相关法律障碍。积极实现公募REITs在我国的落地实施,引入住房公积金、养老保险等长期稳定资本参与住房租赁资产证券化。逐步在我国全面建立住房租赁信用法律体系,对住房租赁市场的发展进行专门的法律规范和严格的监督管理。