改革开放以来，我国住房需求在不断增加，房地产业逐渐繁荣起来，为我国国民经济的增长和人民生活水平的提高做出了突出的贡献。但是近些年，我国的房价呈现着严重的地区差异，这不利于国家制定房地产调控政策，阻碍房地产市场的公平竞争。本文致力于研究房地产价格区域差异的影响因素，以为政策制定者提供参考，使政府可以因地制宜进行房地产调控，维护全国房价的稳定，逐渐缩小各地房地产市场的差距。　　 本文认为影响房地产价格区域差异的主要因素有三方面。首先，地区收入水平的差异。由于地理位置的不同和国家政策的倾斜，我国东中西部三大地区经济发展极其不均衡，人民收入差异大，这使得各地区的住房需求有很大不同，进而会导致房地产价格的差异；其次，各地国际境外投机资金集中程度的不同。由于我国国民生产总值增长迅速，资产价格上升趋势明显，近些年来人民币升值预期不断加强，大量国际游资涌入我国炒作房地产市场。但是由于各地的经济条件和对外开放程度的不同，国际游资的规模在各地的分布有很大不同，这使得某些地区房地产投机严重，泡沫极大，而某些地区则不受投机的影响，房价相对稳定。最后，经济一直在不断波动的背景下运行，作为国民经济的支柱产业，房地产业的波动必定要受到经济波动的影响，各地经济波动规律的不同也会使房地产价格的波动存在区域特性。　　 国内外有许多研究房地产价格区域差异的文献，但是都存在不全面或不深入的问题，或者仅是理论上的研究，没有实证支撑。虽然许多学者已经认识到收入水平地区差异对房价差异的影响，但是研究并不深入，我们有必要再对它做进一步研究。而关于境外投机资金和经济波动与房地产价格差异之间关系的研究，在众多文献中没有涉及到。　　 本文先对收入水平、境外投机资金、经济波动对房地产价格区域差异的影响作了理论研究。首先，收入水平代表了人的财富和消费能力，由于房地产既可以作为消费品又可以作为投资品，收入水平的提高会影响房地产的消费需求和投资需求。在低收入省市，房地产消费性需求多，房地产投机少，而在高收入省市，中低收入人群主要购买消费性房地产，也有大量的高收入人群购买投机性房地产，这样当地房地产的总需求量就会比收入水平低的省市高出很多，从房地产价格也会比低收入省份高。其次，境外投机资金的大量涌入会通过货币乘数扩大我国货币总供给，造成流动性过剩，这些过剩的资金流入房地产市场会使房地产价格上涨。另一方面，短期内大量境外投机资金购买房地产产品，会增加投机性需求，而房地产的建设周期长，短期供给不能调节到相应的水平，这就会使房价快速上涨，而且境外投机资金还会产生“羊群效应”，大量的民间资金等会纷纷跟风购进房地产，进一步推高房价，促进泡沫的形成。我国各地的开放程度也不同，吸引的境外投机资金规模肯定有很大差别，这会造成我国房地产价格区域差异的进一步扩大。研究显示，境外投机资金主要集中于北京、上海、广东等沿海发达省市，所以这些省市房地产价格的上升速度肯定更快，泡沫更大。最后，宏观经济为房地产市场发展的大背景，房地产也是重要的固定资产投资品之一，经济增长速度快，各产业对办公楼、商业用房、厂房的需求量和人们对住宅的需求量也会提高，从而推高房地产价格。宏观经济的波动也会带来房地产价格的波动。不同地区经济波动不同，房价波动也会不同。　　 理论分析完成，就进入了本文的实证部分，首先，我们对收入水平、境外投机资金、经济波动三个要素进行了指标度量。用城镇居民人均可支配收入度量收入水平，进出口总额的规模差异代表各地区境外投机资金的差异，而经济波动的度量则采用HP滤波的方法，假设{yt｝是一个GDP时间序列，它包含趋势成分和周期波动成分。{y(?)｝是其中含有的周期波动成分，{y(?)｝是其中含有的趋势成分，则yt=yt+y(c)，t=1，2，...，y(c)=yt-y(t)　　 利用H-P滤波从包含长期趋势和周期波动的GDP时间序列{yt｝中将长期趋势{y(T)(t)｝分离出去，留下周期波动项{yct｝，既为我们要研究的经济波动数据。　　 之后我们利用我国30个省2000年1季度-2008年4季度的面板数据，对被解释变量房地产市场价格(Pi,t)和三个解释变量城镇居民人均可支配收入(YDi,t)、进出口总额(HMi,t)及经济波动(YCit)建立面板数据模型，经检验，模型为固定效应变系数模型，所以模型形式如下。LN(Pi.t)=αi+β1iLN(YDi,t)+β2iLN(HMit)+β3iYCi,t+εi,ti=1,2,．．．，Nt=1,2，．．．，T　　 然后我们对上述模型进行计量检验验证人均可支配收入、境外投机资金、经济波动对房地产价格在时间静态和动态上的综合影响，为了消除异方差和序列自相关，我们选用类似似乎不相关回归GLS(cross-sectionSUR加权)检验方法，回归发现几乎所有省三个变量都显著，证明三者的差异会造成房地产价格的差异。对各个变量的计量结果具体分析得出下面的结论，东部高收入省份的房地产价格受可支配收入的影响程度相比其他省份低，说明这些地区房价已经脱离了收入水平，泡沫很大。而总体来看，中西部省份的收入水平对房价的影响程度较大，说明这些省份房价更多地依赖经济发展水平。在开放程度低的中西部省份境外投机资金的规模很小甚至没有，从而对房地产价格的影响不大，而东部省份特别是北京、上海、浙江受到境外投机资金的影响很大，当地的泡沫在很大程度上是因境外投机资金的炒作而产生。东部地区省市的房地产价格对经济波动敏感程度很低甚至根本不敏感，说明当地房地产价格的波动更多受到其他因素波动的影响。而总体来看，中西部省份房地产价格对宏观经济的敏感程度要大一些，说明这些地区房地产市场与国民经济的关系更密切。