住房抵押贷款证券化(mortgaged backed securitization．Mbs)，是指商业银行等金融机构将其持有的住房抵押贷款债权转让给特别的专业机构(证券化机构)，该机构以其收购的住房抵押贷款为基础而在资本市场上发行证券(主要是住房抵押贷款债券)的行为。住房抵押贷款证券化是资产证券化的最主要也是最基本的形式。资产证券化是衍生证券技术和金融工程技术相结合的产物，它于70年代在美国开始兴起，日后逐步发展到全球，90年代更是呈现出迅猛发展的态势。作为近几十年来国际金融领域最重要的金融创新之一，资产证券化以其精巧的构思和独特的功能，成为金融创新浪潮中的一颗璀璨明珠。尽管资产证券化有许多不同的形式和类型，国内外对其并没有统一的定义，但一般认为，它是指将缺乏流动性但能够产生可预见的稳定现金流的资产，通过一定的结构安排，对资产中风险和收益要素进行分离和重组，进而转化成为在金融市场上可以出售和流通的证券的过程。我国正处于经济转轨时期，引进证券化融资工具对发展我国住房抵押贷款和长期消费信贷市场、处置不良资产等具有重要意义。尽管资产证券化在美国等发达国家已经比较成熟，对我国而言却还是一项新生事物。我国现行法律制度的滞后性将不可避免对这一优越的融资模式产生阻碍。资产证券化是一种金融创新，它的运作涉及到证券、担保、非银行金融业务等诸多方面，运作过程极其复杂，它需要良好的法律制度来调整相关当事人之间盘根错节的法律关系，保障各个环节的良性运转。但我国现有的法律法规和监管体制远不能解决资产证券化过程中的各种问题。《民法通则》、《公司法》、《证券法》、《信托法》、《担保法》等，一定程度上为资产证券化提供了法律依据，同时也存在诸多法律障碍。本文通过对美国资产证券化逐步成熟过程的分析，并结合我国相关的实践操作和法制环境，主要从民商法律的角度提出了我国开展资产证券化的法律框架构想，以期为我国资产证券化的研究尽绵薄之力，本文除引言和结束语外，共分为四部分：第一部分资产证券化概论，主要是对资产证券化进行理论考察，并对资产证券化的内涵和制度架构以及住房抵押贷款化的意义进行了阐述。第二部分是住房抵押贷款证券化法律问题，主要是对住房抵押贷款证券化过程中的民商事法律问题进行了剖析，内容涉及三个方面：贷款的剥离，债权转让，抵押权转让：贷款出售，资产购买，真实出售；与SPV有关的问题。第三部分是资产证券化的国外考察，该部分主要是对美国证券法对资产证券化的规范的分析，展示其在保护投资者利益、实行有效监管的前提下如何为资产证券化这一金融创新提供有利的发展环境，以为我国正在进行的资产证券化操作探索提供有益的借鉴。第四部分是我国住房抵押贷款证券化的环境、对策及展望，该部分主要通过对我国住房抵押贷款证券化的法律障碍进行分析，提出了我国住房抵押贷款证券化的思路及相关创新，并对我国住房抵押贷款证券化的进行了展望。