近年来,由于普通民众将房屋作为主要的投资渠道,导致房价不断高涨,房地产市场呈现病态发展,严重影响了社会的经济秩序。因为此原因,中央和地方各级政府制定了一系列意在扼制房价快速上涨的宏观调控政策、措施,主要体现在“限购”、“限贷”、“限价”等几个方面。但是,为了获得房产增值的巨大收益,出现了规避调控政策的行为。一些购房者不惧偌大的风险,以“借名购房”的方式来规避各种政策,房屋的实际出资人与名义购买人达成合意用名义人的名义购房,并用名义人的名义办理购房手续的行为。在此种情况下,借名购房类的纠纷频发。借名购房合同处于法律的边缘,关于其效力以及性质的观点较多,彼此之间存在很大的差异。不同的裁判者对此有着不同的认识与理解,现实中很多法院对此情况作出了不同的判决。从合同法意思自治的原则出发,如果当事人意思表示真实、自由,就应该认定合同有效,除非存在《中华人民共和国合同法》(下文简称合同法)五十二条合同的无效情形,如损害社会公益、恶意串通损害他人合法权益、违反法律、行政法规的强制性规定。关于各种限购政策和经济适用房等特殊房屋的规定,对合同效力的影响则应当理性的去分析。根据合同法的规定,部门规章、地方性法规以及相关政策不能作为合同效力认定标准。因此,借名购房合同效力的判断应从现行的法律、行政法规出发,再考虑该合同是否因违反国家相关政策损害了社会公共利益和国家利益,或恶意串通损害他人利益等合同无效的情形。除了内部实际出资人与名义人借名约定的效力外,借名购房这一行为还涉及外部法律行为:房屋买卖合同和出名人处分所涉房屋等行为效力的判断。对于房屋买卖合同的效力,从合同法中意思自治原则角度出发,如符合合同成立的形式要件,则一般应该认定其有效,但是如果存在意思表示不真实、违反公序良俗、恶意串通损害他人利益以及无效或者可撤销的情形,就应从每种房屋买卖合同的具体情况具体分析合同的效力状态。对于名义人擅自处分其名下房屋的情形,一般从第三人的主观状态的角度出发,看其是否善意不知情以此来做出效力认定。这种借名购房行为在现实中出现了大量的纠纷,但是法律在面对此类纠纷时,没有清晰的裁判规则供实践运用处理,法官面临着如何适用法律的困惑,造成了裁判混乱的局面,影响了司法的公正和权威。文章以此为切入点,在分析借名购房合同的性质,效力各种观点后,以解决发现的问题为出发点,在实务中发现问题的根源,实证分析中华人民共和国裁判文书网上的典型案例,从案由、各方立场、裁判思路等方面进行剖析,思考目前裁判现状,探索追求借名购房合同的确认规则的实然和应然状态,并提出从借名购房合同的效力出发,在有效性的前提条件下进一步思考该行为牵连的内外部法律关系,以此为基础,构建规则,规制解决实务中的问题,以期能促进确立统一的规则。在确定合同的效力之后,再考虑房屋的归属问题,作为生活基本需求条件的房屋在确定去向问题之后,还要考虑后续的影响,如何保障相关人的利益,能不能请求补偿,补偿的范围包不包括房屋的增值部分,从相关主体的性质出发考虑能不能对双方进行惩戒措施等。作为最重要的生活资产,解决时不仅仅是牵涉借名购房合同当事人以及交易第三人等,还有因规避行为受到损失的主体,只有把相关的后续问题都予以圆满的解决,才能定纷止争、物尽其用。