高速铁路的兴起,动车组的开通,铁路现代化水平迅速提升,进入小康社会的旅客货主对高水平的服务需求也在不断增加,车站商业服务业的服务设施与服务水平必须要有相应的提高。搞好车站商业服务业,是完善车站功能的客观需要,是满足旅客需求的重要途径,是提升铁路形象的重要举措。在这样一种背景下,我们必须对铁路客站商业服务区进行重新规划布局。尽管诸多学者从各个层面和维度对一般城市区内纯盈利性质的商业服务区进行了探讨分析,也得出了很多有价值的结论,但是种种的研究从来没有涉及到有着社会公益性质的商业服务区的发展规划。而本文主要是从商业服务区中业态选择及其业态影响因素两个维度对其进行研究,试图探讨出适合于我国国情,并且适用于铁路这样一个有着特殊背景的商业服务区的业态优化改造途径。本文主要内容包括几下四方面：1.对业态概念、业态类型及其相关领域的文献进行研究,总结已有的研究成果,并发现研究中的不足和空白,在此基础上提出把企业内部因素考虑在内的业态适应性影响因素模型。2.介绍几种常见的零售业态,百货商店、超级市场、便利店、专业店、专卖店、购物中心在我国的发展情况,以及各种业态的经济特征和竞争优势。3.通过对国内外文献的分析和总结,对我国零售业态影响因素进行分析,主要是从区域经济环境、消费状态、客流量、以及企业自身资源四个方面进行阐述。4.为了对理论模型框架中的研究假设进行检验,对理论模型建立其结构方程模型,运用统计年鉴以及铁路客站商业服务区经营相关数据,通过数据分析来估计模型参数,对理论框架中的研究假设进行检验。5.运用上述模型结合聚类分析方法,把我国铁路客站进行分类,并针对不同类别进行业态选择和业态组合规划。同时,采用业态规模估算方法,对各重点客站最适业态规模进行实证研究,进一步协调布局零售业态、使零售资源均衡发展。