我国城镇化率正在逐步提高,越来越多的人口加速涌入城市,对于租房的需求也明显提升,据测算,我国租赁住房市场潜力巨大。2015年,我国开始关注租赁住房市场的健康发展,住建部联合多部门为大力培育住房租赁市场发布了指导文件。自此开始,国家层面和各级政府持续出台相关文件,推动租赁住房市场的发展,针对房地产市场陆续提出了“房住不炒”、“租售并举”等概念,引导其健康有序地运转,2017年首次提出鼓励对REITs试点的探索,2020年首次提出在基础设施领域开展REITs试点。房地产投资信托基金（REITs）通过将优质住房资源进行结构化设计,为投资者和资产方提供投融资渠道,有效盘活租赁住房市场存量,顺应国家政策要求。但是由于我国租赁住房类REITs在近几年才开始出现,产品设计与成熟国家REITs还有较大差距,在存续期间仍存在现金流不稳定、参与主体不能按时履约、补救措施不完善等问题,可能会导致投资者收益不能按期足额得到偿付,因此对我国市场上此类产品信用风险的研究具有现实意义。本文选取保利地产在2018年发行的一款在租赁住房市场具有典型代表意义的产品——保利一号REITs作为案例,通过对这个典型案例的信用风险分析,提出具有针对性的风险防范建议,也为同类产品的风险防范提供借鉴。本文首先对REITs相关概念、租赁住房类REITs的信用风险关注点进行阐述,并对保利一号REITs进行要素介绍,分析当前已经采取的信用风险防范措施及其不足之处。接下来,本文通过对现金流、财务指标、违约距离的定量测算及对重要参与主体履约能力的定性分析测度产品信用风险的大小,并据此为该产品的信用风险防控提供建议。通过对保利一号REITs信用风险来源的四个方面的分析,可以发现:在基础资产方面,物业资产所在城市租金回报率不高,主要依赖于某两个城市的租金收入,现金流压力测试结果表明净现金流能承受的下降幅度过小;在交易结构方面,产品设计过多地依赖了保利地产的主体信用,风险隔离的有效性受到限制;在重要参与方方面,保利地产和保利集团自身实力较强,但存在存货占比过重的情况和长期负债占比上升的趋势,将会对长期盈利能力造成压力;在法律等其他方面,存在SPV主体法律地位不明确、税收政策不利好等问题。KMV模型的计算结果表明产品信用风险较小,但需警惕房地产行业风险的传导。因此,本文提出建议:资产管理者应积极管理物业资产,提升盈利能力,保证REITs投资回报率;引入独立的第三方担保机构,通过完善监管和激励机制解决委托代理问题;健全信息披露制度,提升原始权益人和物业管理方的营运能力;加快专项法律的设计进程,提供适当的税收优惠。