传统计划经济体制下,由于政府直接配置房地产资源,导致了房地产经济的低效率。因此,必须要从计划经济向市场经济转轨,建立房地产市场体制。伴随着我国住宅制度改革的探索和实践,1998 年 7 月 3 日,国务院印发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,逐渐结束在我国延续了几十年的实物性、福利性的住宅分配制度,建立和完善经济适用房与商品房两种住房的供应制度。为推进北京市国家机关住房制度改革的进一步深化,规范北京市国家机关的住房消费市场,2004 年,分别建成“新海苑”和“广泉小区”两处经济适用房,专门出售给国家机关、国有事业单位职工,由此,将北京市国家机关职工已购的公有住房、各机关所属的空置房屋以及出租给职工使用的租赁房屋,统一于一个价格标准——经济适用房价。在对这三种住房的评估过程中,传统的“成本法”存在取值的矛盾,“市场比较法”又存在案例选取的问题,它们的评估结果满足不了职工住房利益的平衡,因而需要寻求一种更合理的评估方法。在住房价格评估方法的探索过程中,本人先抛开北京市国家机关职工旧有住房的评估目的,通过研究传统中几大方法在实践中的应用,发现基准地价系数修正法最为常用,并仔细研究基准地价系数修正法的优点,总结出该方法的关键在于“因素比较”,由此形成思路,针对北京市国家机关职工旧有住房的评估,充分考虑人们对住房要求的相关因素,借鉴国内外对影响住房价格因素的分析,选取合理的因素,并对因素量化,制定因素调节表,通过待估房屋与基准房屋各项因素的对比修正,形成最终价格。这一研究创新的评估方法——因素比较修正法,通过实际案例的计算,再与传统方法计算结果的比较,验证了结果的合理性,能够达到职工住房利益的基本平衡,并因为它的易操作性,推动了房价评估工作的顺利进行,同时也规范了住房消费市场的管理。