不动产作为社会财富的重要形态,大多具有唯一性和不可再生性,承载着权利人的大部分财产价值,因而,不动产立法向来是各国民法的重点。我国《物权法》在不动产立法模式上实质上采取的是登记要件主义为一般原则,登记对抗为例外的做法,也就是说,除法律有特别规定之外,所有不动产物权变动都必须采取登记方式。这意味着,在绝大多数不动产物权变动中,一旦发生登记,则登记记载的权利人就被推定为是法律上的权利人。然而现实生活中,不动产登记薄上记载的权利人(名义权利人)与真实权利人不符的情形大量存在,如果直接依据登记推定力和登记公信力来判定司法实践中不动产物权的归属,将会给真实权利人造成极大的损害。本文创作的目的就在于试图通过对《物权法》相关法律条文和制度价值的法律解析以及对现实生活中名义权利人与真实权利人不符的各种情况的具体分析来寻求不动产登记中真实权利人保护问题的解决之道,以期为司法实践提供一种可供借鉴的法律规则。本文以法律解释论为基础,采用理论与实证并重的研究方法,全文共引用了十个真实案例,体现了很强的实践应用性。本文共分为四部分,计约四万五千字。第一部分从不动产登记的效力入手,分析不动产登记对真实权利人利益之牺牲。不动产登记将产生登记推定力和登记公信力。登记推定力对真实权利人利益之损害主要表现在对真实权利人“本来享有之利益”的损害,其主要包括真实权利人对自己的不动产物权享有的占有、使用、收益、处分的权利以及真实权利人期待法律认可其享有权利的心理利益。登记公信力对真实权利人利益的损害则表现在有第三人参与交易的情形下,其选择了保护善意第三人的利益而舍弃了保护真实权利人的静态财产安全,使得真实权利人不能因为登记记载错误以及登记名义人无权处分而主张第三人返还原物,其只能承受丧失物权的不利后果。第二部分对不动产登记损害真实权利人利益的深层次原因进行了剖析。首先,本文指出登记错误是导致真实权利人利益受损的直接原因,并对登记错误的概念进行了重新界定；其次对不动产登记错误引起的名义权利人与真实权利人不符的具体原因进行了解析,同时进一步指出真实权利人的认定对于判定是否是登记错误具有重要意义。第三部分归纳总结并简要分析了不动产登记损害真实权利人利益的各种具体情形。这些情形按照不同的标准可以分为不同的类型。首先,按照登记错误的内容不同进行分类可以归纳出五种情形,其中以与共有有关的情形在实践中出现的最多,处理起来也最为复杂。其次,按照权利客体的性质不同进行分类,可以归纳出两大类情形：对真实权利人不动产所有权造成损害的情形与对真实权利人其他不动产物权造成损害的情形,其中前者可以分为八个小类,后者则主要是指对真实权利人不动产抵押权造成损害的情形。第四部分是全文的核心部分,该部分对真实权利人法律保护的规则构建进行了深入探讨。由于有第三人参与交易与无第三人参与交易情况下真实权利人保护的规则不尽相同,因此,探讨真实权利人的保护问题也应分两种情况进行。无第三人参与交易情况下真实权利人的保护应注意登记推定力含义的正确认识和法律规则的正确把握；有第三参与交易情况下真实权利人的保护则应注重具体个案中运用利益衡量综合考量真实权利人和第三人的利益,使得法律倾向于保护善意第三人的立场可能产生的对真实权利人的不公平几率降到最低。