近年来,随着改革开放的不断深入,我国经济飞速发展,伴随而来的是房地产市场突飞猛进,私家车保量大幅上升,开发商、业主和第三人之间因住宅小区停车位所有权归属所产生的矛盾纠纷越来越突出,停车位“只售不租”“只租不售”等房地产市场乱象丛生。《物权法》的颁布,在一定程度上解决了一些住宅小区停车位权属纠纷,但由于其规定过于宏观,不够清晰,操作性不强等原因,并未从根本上解决问题,反而使矛盾凸显,如果这些问题不能妥善解决,极易成为危害社会的不安定因素,影响经济社会稳定发展。2019年4月27日全国人大常委会第十次会议审议了《民法典》物权编二次审议稿,但其中有关停车位权属的规定较物权法并未调整,社会反响强烈。因此,有必要从理论和实践层面对我国住宅小区停车位所有权的归属进行研究。本文先以一则案例引出所需研究解决的问题。正文第一部分,从住宅小区停车位的界定和权属理论争议入手,明确住宅小区停车位的概念、分类,分析有关停车位法律性质的不同学说,如主从物论、必要的配套设施论、添附论、独立物论等,以及停车位与建筑物区分所有权之间的关系,得出停车位既不属于区分所有建筑物的从物,又不属于住宅小区建设用地的添附物,其属于建筑物区分所有权的客体这一结论;此后,分析登记所有说、面积分摊说、成本分摊说、容积率说、业主共有说、开发商所有说等停车位所有权归属的不同学说,发现以上学说均不能作为判断停车位所有权归属的标准或唯一标准来解决停车位权属争议这一普遍性问题。第二部分,分析不同国家和地区停车位权属制度现状,发现大部分国家和地区都明确了“停车位与建筑物区分所有权之间的关系”“约定归属停车位的范围”,以及将“首先满足业主的需求”作为开发商法定之义务并进行详细规范。第三部分,分析物权法制度下我国住宅小区停车位所有权权属规则的不足,提出以建筑物区分所有权理论为切入点,从住宅小区停车位所有权的原始取得与继受取得两方面对其权属界定进行理论思考:一是地面停车位属于区分所有建筑物的共有部分,建筑物首层架空层停车位、地面独立多层停车楼停车位、地下停车位属于专有部分,建筑物屋顶平台停车位属于共有部分或专有部分的组成部分,开发商因建造行为,原始取得其所有权;二是停车位可以通过约定归属的方式,由业主继受取得其所有权,但属于区分所有建筑物共有部分的停车位不得约定由开发商所有;三是在未约定或未明确约定归属时,地面停车位属于全体业主共有,建筑物首层架空层停车位、地面独立多层停车楼停车位、地下停车位属于开发商所有,建筑物屋顶平台停车位属于该栋建筑物的全体业主共有或为顶楼特定业主专有。第四部分,结合前文分析,借鉴不同国家和地区的停车位归属经验做法,从完善我国的住宅小区停车位“专有或共有”“约定归属”“应当首先满足业主需要”之规则以及地下空间权、不动产登记管理制度五个方面提出意见建议,以期为相关问题研究提供参考,解决我国长期存在的住宅小区停车位所有权争议和“只售不租”“只租不售”等房地产市场乱象。