预告登记是关于不动产物权变动的重要制度。它以风险防范见长。大陆法系很多国家和地区设有此种制度。我国未来也会建立这种制度。这是值得期待的一件好事。但是，从目前的情况来看，我们对该制度的认识还不够，很多深层问题尚未涉及，很多细节问题都被忽略。若以这种认识为基础建立预告登记制度，其价值不免要大打折扣。为此，本文本着将认识引向深入的目的，对德国、日本和我国台湾地区的预告登记制度进行了比较研究，力图取得全面的乃至突破性的认识。文章共有五部分：第一部分是对预告登记适用范围的比较法考察。在德国，预告登记适用于不动产物权变动请求权；前述请求权为将来的请求权或附条件的请求权也得适用。我国台湾地区的预告登记也适用于不动产物权变动请求权。这与前者相同。但前述请求权为将来请求权时，仅限于附条件和附期限请求权可为预告登记。这又与前者不同。德国的预告登记，除可适用于附条件、附期限的请求权之外，其他“已具有广泛的法律基础，其发生仅仅取决于权利人的意思”的将来请求权也得适用。这种开放性的规定，也是日本法相关规定的特点，具有很强的适应性，为一优点。在日本，与上述预告登记相同者，称“假登记”，其适用于关于不动产的未登记物权、物权变动请求权及附始期、附停止条件或其他可于将来确定的请求权的保全。性质上分属物权和债权。这与前二者大为不同。另外，瑞士法规定预告登记也可适用于土地租赁权。这一点极富启示意义。第二部分是预告登记保全对象的风险分析。预告登记保全对象一般有四种危险：①债务人二重让与；②债务人设定他物权；③债务人的债权人为强制执行；④债务人破产。而之所以可能发生这些危险，不动产物权变动请求权这样的权利自身无对抗第三人的效力为根本原因。除此之外，内含于某些物权变动模式中的登记制度也是这些风险存在和发生的决定性 -51-<WP=57>因素，无论是登记对抗要件主义，还是登记生效要件主义，都可能使不动产物权变动请求权等权利或长或短地暴露在“风险区间”。而现实中普遍存在的登记不能的种种情况恰恰又将该“可能”变成了“现实”。这样的登记不能主要有三种情形：第一，因债权人未为对待给付，登记义务人行使同时履行抗辨权，致登记不能；第二，不动产物权变动请求权为附条件、附期限或其他于将来方可确定的请求权，因现时不生效甚至不存在，致登记不能；第三，其他登记不能的情形，如“预售房”交易场合。对于前述风险，法律一般设有两种对抗机制：一是预告登记；二是损害赔偿。前者为风险防范机制；后者为风险救济机制。此外，有些国家和地区还利用债权人的撤销权来保护权利人。这也是一种风险救济机制。在这三种方法中，预告登记有明显的优势，主要表现在两方面：一是预告登记能够保障合同目的实现；二是预告登记防险成本低。这就是预告登记制度合理性之所在。第三部分研究预告登记的性质与效力。预告登记在不同方面可以表现出不同的性质，如效力和适用范围的法定性、对其保全对象的从属性以及设立的非强制性。功能上的“债权物权化”是预告登记最为重要的性质。预告登记制度的核心问题是效力。如何定其效力，在立法政策的考量上可有三种规范模式，即“禁止登记型”、“禁止处分型”和“相对无效型”。这三种模式，从预告登记权利人角度看，均能实现预告登记的保全目的，但是从第三人及义务人角度看，前两种类型未免忽视太多可能性，有时会让丝毫不妨碍保全对象的处分也同样无效，造成了“防卫过当”的后果。相比之下，“相对无效”则是利益兼顾、手段与目的相当的规范模式。“在仅仅应当保护某个人免受行为后果损害时，这种相对的不生效力就是一种特别适当的制度。”预告登记一般有四种效力：①保全权利的效力；②保全顺位的效力；③完善权利的效力；④警告第三人的效力。预告登记的效力还涉及到向本登记推进的问题。对此，《德国民法典》第 888 条第 1 款赋予预告登记权利人一项对第三人的同意登记请求权，为预告登记向本登记推进提供了便利。日本《不动产登记法》第 105 条和第 146 条第 1 项的 -52-<WP=58>规定也具有这种作用。相反，我国台湾地区民法无相似的规定，推进问题较为麻烦。第四部分探讨预告登记的发生、转让与消灭。在预告登记的发生问题上，德国民法规定有两种形式，即因登记义务人的同意而发生，或因假处分而发生。在日本民法上，假登记的发生也有两种途径，性质与德国法相似。唯独我国台湾地区，只有依登记名义人的同意而发生这样一种形式。依假处分之强制预告登记于 1975 年修正土地法时被删除。其相应的功能可由民事诉讼法上的假处分来实现。另外，在德国和我国台湾地区，预告登记的发生有善意取得之适用。但在日本，因不动产登记无公信力，故无善意取得之可能。预告登记的转让或消灭因其附随性质而与其保全对象同命运。第五部分，主要是关于预告登记制度的立法建议。由于预告登记以登记制度为其制度性前提，因此，既然我国现行民事立法已采?