房地产企业同其他企业一样是以获取利润为目的的经济实体,如何以最小的投入获得最大的利润,最终实现投资目标是其企业管理中永恒的主题,投资的控制与管理成为房地产企业开发每一个项目的核心工作之一。由于房地产开发程序的复杂性,存在着多个周期阶段,因此房地产开发项目的投资控制实际上是一个多阶段的全过程控制。如何运用合理的管理理论与办法,建立健全项目投资控制体系,做好开发项目的全过程投资综合控制与管理,对投资形成过程的一切费用,进行科学的分析与管理手段,保证项目目标的顺利实现就是摆在每一个房地产企业面前的重要课题。　　房地产投资是一种将资本投入房地产开发、经营、中介服务、物业管理服务等经济活动,以获得最大限度利润的经济行为,它包含的主要程序有:项目开发前期调研程序、项目立项过程程序、项目规划程序、工程建设程序、房地产项目经营程序。它的主要投资构成有土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。　　目前在我国房地产投资领域,由于投资控制不力而经常出现了投资失控,其危害涉及两方面:微观方面,房地产项目投资失控会严重损害投资者及合作者的经济利益;宏观方面,失控的投资会导致泡沫经济的产生,从而阻碍国民经济的健康发展,成为生产力发展的绊脚石。因此房地产项目投资控制至关重要。　　项目管理理论是房地产投资控制行为的理论依据,房地产开发项目管理要以高效率地实现项目目标为最终目的,以项目经理负责制为基础,运用项目管理的观点、理论和方法,开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。　　在我国房地产投资领域,还普遍存在着由于投资控制不力而造成较大经济损失的问题。在管理层面的问题有:管理意识单薄导致管理失控、管理方法滞后、管理人员本身的素质差;在操作层面的问题有:项目决策阶段开发商的项目市场定位及决策机制不完善、规划设计文件供应迟慢变更多、各种工程合同不严密、供方资源的整合工作不足,与供方平等诚信合作双赢意识差,影响项目管理。　　因此必须需要从理论和实践上对房地产投资控制方法进行研究与探索。首先从管理层面上要实现对房地产工程成本的动态控制、加强合同管理,保证工程投资的有效控制、培养项目管理团队的综合素质,提高投资控制质量;在操作层面上要要重视、加强项目前期投资决策阶段的市场详细可行性研究工作、要重视加强项目决策实施阶段的项目各阶段设计和前期工程项目管理计划工作、要从开发商整体运作上真正重视项目收尾阶段的项目管理工作、要重视供方的资源整合和管理,真正成为项目建设资源的组织者、整合者、使用者。　　基于项目管理的基本原理、技术和工具,本文提出一套适用于房地产投资项目的投资控制系统,其主要做法是将整个项目管理活动的结构、过程分解为各个目标管理子系统,并完成以下工作:确定项目投资控制的系统总目标;建立项目任务结构,即投资控制客体;对应每个节点建立投资控制的组织体系,即投资控制主体;沿每个节点任务实施的全过程建立主要的子系统,即投资控制系统。具体在房地产投资控制管理中重点把握可行性研究与投资决策子系统、规划设计控制子系统、项目施工控制子系统。　　北方DC大厦是BF房地产公司开发建设的、定位于西北三环地区(紫竹桥-花园桥)地区最高档、智能化水平最高及设施最先进的纯写字楼。在项目实施过程中,公司建立整体投资控制目标体系。公司在本项目的开始阶段,即早建立投资控制目标,并将目标分解,制订出各项的具体控制指标,责任落实到部门;建立整体投资控制组织管理体系,由公司总经理亲自主管,定期(半年)对该项目的发展成本进行全面分析、评估、检讨,对成本异常变动情况及时预警并提出解决措施;并对全过程各关键要素建立起有效的控制体系。较好的控制了该项目的整体投资,但笔者作为该项目的全过程参与者,根据项目管理实际操作的感受,认为该项目还是不可避免的出现了一些不尽人意之处,主要是公司管理体制中的不足对项目投资控制产生影响;项目方案设计对后期项目投资控制产生一定难度;甲方供料不当影响了项目管理。这对这些问题笔者提出了自己的思考和建议。　　最后,最为本文的结束,提出了本文的结论:房地产项目投资控制工作不仅要有业务素质高的建设项目投资控制的专门人才,而且要做到全方位、全过程有重点的控制;而且项目开发前期是投资控制的关键环节,而规划设计在其中起着举足轻重的作用;同时在房地产项目开发全过程中有效的建立和运用投资控制体系是投资得以较好控制的保障措施。