我国房地产市场开始由过去的高速增长和去库存阶段步入当前“调结构”与“稳增长”并存时期。河源市江东新区自2014年获批建设以来,开始逐步融入深莞惠(3+2)经济圈,打造承接产业转移集聚区,并依托于“产业融城”战略实施来推进区域经济发展与人口集聚,为房地产市场崛起提供了基础性条件和发展空间。本文聚焦于江东新区S房地产项目的可行性论证,首先,对项目区位情况和基本数据进行阐述,并分析项目规划设计方案;其次,综合分析项目所在城市河源市宏观经济环境与房地产市场表现以及项目所属区域的投资环境;再次,基于SWOT分析框架系统解析项目开发的优势、劣势、机会与威胁,并评判项目综合定位、价格定位和客户定位;接着,通过分析项目投资成本与销售收入进而评价项目经济效益及其不确定性;最后,在项目风险分析的基础上,探索项目风险防控的相应政策措施。研究结果表明:第一,S房地产项目开发面临一些劣势,具体表现在当地居民消费能力不强、消费需求不足,楼盘周边的生活配套设施不完善,以及来自宏观政策调整和同行业竞争的威胁。第二,本项目开发也具有突出的优势,诸如区位优势较明显,具有“产业融城”战略支撑,属于商品房价格洼地城市,能享受大湾区经济辐射带来的发展机遇等。除此之外,河源市新房和二手房交易迎来了一波小高峰,住房消费出现复苏的迹象,商品房销售价格增长较稳定,均属于项目开发利好因素。第三,项目综合定位为“江东新区标志型高性价比的微型综合体”,开发产品类型主要为住宅建筑和商业建筑两种类型,其中,住宅建筑包括高层住宅和叠拼住宅。第四,项目投资、销售的收益率较高,利润总额为11687万元,净利润为6803万元,销售净利润率为9.51%,投资净利润率为14.2%,IRR为24.21%,NPV为2721万元,投资具有可行性。第五,项目开发具有较强的市场扛风险能力,其销售价格盈亏平衡点完全低于当前东江新区各类商品房的最低销售价格。总之,本项目开发具有充分可行性。