自1995年以来，上海房地产业的发展一直保持增长，并从2000年开始加速上升。房地产业增加值占GDP的比重不断上长，2004年达到8-3％，房地产业已成为上海六大支柱产业之一。由于房地产业是关联度非常高的产业，因此房地产业的发展直接带动了金融、建筑、装潢、建材、冶金、工程机械、煤炭、原油等行业的发展，对GDP的综合带动效应明显。上海的房市以住宅为主，住宅占房地产成交面积中最大的份额。上海目前已进入了个人购房置业占大多数的阶段，住房数量基本满足，住宅需求转向住宅质量和性能提升的阶段。上海住宅市场的发展，使房地产住宅项目的市场营销地位日益突出。近几年，随着房地产营销活动的不断深人，一部分走在前沿的房地产开发商意识到住宅商品房市场营销管理的重要性，开始静心思考营销管理的重要作用和在行业发展中所处的引导地位。行业内开始出现专事营销策划和管理的中介机构，个别房地产开发商大胆引入营销管理新观念，与开发实践相结合，创造出许多成功的案例。 但也应看到，由于上海房地产市场营销管理的实践历史不长，相应的理论支持不足，房地产营销常常脱离了房地产项目以及消费者市场，仅仅是挖掘其价值，甚至带来递减的效益。不能融合市场与顾客需求，难以实现房地产市场营销创造价值的职能，特别是对这一领域的理论研究的不足，直接影响了房地产市场营销管理活动本身的发展。 本文从上海住宅商品房市场的营销模式开始分析，在对目前营销模式进行研究的基础上发现目前上海住宅商品房的市场营销与项目的设计、规划、建设、阶段分离了、不能真正的体现顾客的价值，在此基础上提出了基于顾客价值创造过程的房地产市场营销模型：并对模型的核心环节作出了深入分析。本文一共八章。论文的前两章阐述住宅商品房的市场营销概况，指明选择上海作为研究平台的意义。第三章开始，笔者以目前上海住宅商品市场营销模式的现状为基点，分析后得出目前上海住宅商品房市场营销与项目建设脱离了，市场营销过程是一个挖掘项目价值的过程，无法融入顾客思想，在此基础上笔者提出住宅商品房市场营销模型，指出住宅商品房的市场营销过程是贯穿于住宅项目初始和结束的全部过程，是一个创造顾客价值的过程。文章的第四章、第五章、第六章、第七章、第八章笔者分别从创造顾客价值的市场营销模型的顾客价值认知、价值构筑、价值传播、让渡价值实现等体系深入分析。