中粮地产收购香港上市公司大悦城地产是一起典型的住宅地产与商业地产结合案例,在房企融资困难、商品房销售额增速减缓的背景下,提升融资效率对房企至关重要。选取该案例的目的是研究收购对中粮地产融资效率的影响,并打开企业从筹资到实现效益过程的“黑箱”,即能否以低成本和风险筹集资金投入生产,生产出的产品是否能够为企业带来经营成果,将总融资过程分成资金筹集阶段和经营成果阶段分析融资效率变化的效果及原因,旨在为房地产企业提升融资效率提供借鉴经验。在总结融资效率概念、评价方法、影响因素以及并购理论的基础上,明确了并购对融资效率会产生正面或者负面影响,对于融资效率的研究也从单一阶段发展到多阶段研究。在实证部分选取15家房企2016-2019年度数据作为样本,以资产负债率、融资成本作为投入指标,存货、投资性房地产作为中间产出指标,净资产收益率、总资产周转率以及营业收入增长率作为最终产出指标,运用两阶段网络DEA模型计算中粮地产收购大悦城地产前后的融资效率纵向变化情况,并与可比企业的融资效率进行横向对比分析;继而运用投影分析方法计算影响融资效率的各指标改进效果。最后围绕被收购方大悦城为香港上市公司、收购所形成的商住结合业务模式的特点,结合融资理论、并购理论,运用财务分析方法研究收购对中粮地产融资效率产生影响的原因,并从定性角度分析融资渠道改进原因。研究结论如下:其一,中粮地产收购大悦城地产后,能够提升中粮地产总融资效率、资金筹集阶段效率以及经营成果阶段效率,特别是对资金筹集阶段效率提升明显,但由于收购时间较短,还需要通过进一步优化经营成果阶段的生产规模水平来提高总融资阶段效率;其二,收购能够提升中粮地产融资效率在可比企业中的排名,而总融资阶段与经营成果阶段排名提升较小,资金筹集阶段在可比企业中的排名升至第一位;其三,根据投影分析结果显示,中粮地产收购后的融资效率在业绩相近的企业中达到完全有效水平,无需继续改进,但与实力相对强劲的企业仍存在差距;其四,关于资金筹集阶段融资效率影响因素,收购产生财务协同效应优化中粮地产资本结构、降低融资成本、拓宽融资渠道,从而提高融资效率;其五,关于经营成果阶段融资效率影响因素,收购产生的经营协同效应、管理协同效应以及多样化经营能够提升中粮地产盈利能力、营运能力以及成长能力,最终提升融资效率。