自20世纪80年代改革开放以来,尤其是1992年建立社会主义市场经济以后,中国的房产业得到了迅速的发展,日益向成熟的产业化经济迈进,在国民经济中也显示出越来越重要的地位。纵观房地产业发展的历程,从一开始,它的发展就不是稳定的,而是呈现出波动性的特征,尤其是90年代以后其波动幅度更加剧烈,其波动也逐渐凸显出周期性的规律。而近几年来,由于部分地区的房地产投资增幅过大,价格上涨过快,房地产市场出现了不同程度的“过热”现象和结构性问题,存在较为严重的市场风险。因此,建立房地产市场预警指标体系成为当前房地产市场的一个重要问题。 本文大体分为两个部分。第一部分主要以我国房地产业经济周期波动为研究对象。首先分析了我国房地产经济周期波动的四个阶段及其各自特点,并首次运用频谱分析方法来测定我国房地产经济波动周期的长度。结果表明1988～2003年间我国房地产业在其运行中存在一个7～8年左右的运动周期,即在这16年间,我国房地产业大致经历了两个周期。然后,通过定量和定性相结合的方法分析了影响我国房地产业周期波动的因素,主要是从影响房地产业周期波动的经济因素(包括国民经济波动、房地产市场供求关系变动和房地产业投资波动3个因素)、政策因素和心理因素三个方面来分析的,定量研究显示,国民经济周期性波动是导致我国房地产周期波动的重要因素。 第二部分,首先在房地产业周期波动的理论基础上对建立房地产市场预警指标体系进行了一般的分析,介绍了建立指标体系的4个步骤;然后,本文以长沙市为例,选取了16个预警指标,利用统计方法将长沙市房地产市场状态量化为5个预警区间,运用层次分析法(AHP法)确定各项指标的权重,建立了长沙市房地产市场预警指标系统,并对2003年长沙市房地产市场状态进行了验证。