“房地产”是当今中国经济的一个热门话题。经过20多年的发展，特别是98年以后，随着国民经济的发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，房地产行业得到了规模空前的发展。然而，伴随着房地产的高速发展，部分地区出现经济过热：房价上涨过快、投资增幅过大、土地供应量过大、住宅供给结构不合理等现象，为此自2003年下半年起，国家采取了一系列的宏观调控措施，通过金融、税收、调整土地供应、住房供应结构等政策，引导房地产市场走上健康、平稳发展的轨道。土地供应方式的市场化、银行信贷政策的紧缩挤压以及消费者的日益成熟，使得传统的房地产商业模式面临挑战。因此，对房地产商业模式的研究自然成了一个重要课题。 商业模式一直是管理界研究的主要对象，尽管目前学术领域还没有权威性的定义，但一致的观点是当今企业之间的竞争实质上就是商业模式的竞争。现有的文献基本上是从企业内部战略管理的角度对商业模式进行研究，但实际上房地产商业模式的研究涉及到产业链中上下游企业之间的纵向关系，是受市场结构影响的市场行为。本文从现有的房地产商业模式出发，基于产业价值理论研究现有企业的市场行为，对比分析价值链环节的各增值节点，结合宏观调控带来的影响，从而寻找出新的增值环节。本文试图探索一个新的研究视角，从产业组织的角度出发，基于价值链纵向关系，研究新的形势下房地产商业模式的选择。把研究的视角定位于产业层面，把研究的问题聚焦于产业链的增值环节，把研究的方法主要设定为产业组织理论。在整个房地产业链中，重要的增值节点主要集中在土地获取和项目策划上，还有就是目前尚未引起重视的物业经营上。由于宏观调控对于土地市场的规范，土地的获取价格实质上是投资者的预期，因此剩下的项目策划和物业经营是今后房地产企业最大的增值来源，定制开发和物业持有经营是房地产商业模式的发展方向。 本文在绪论中阐明了研究背景、研究内容和研究方法。第二章，首先对价值链基本理论进行归纳，然后分析了房地产的技术经济特征，最后结合价值链理论对房地产的价值链进行了分析。第三章，首先对商业模式理论进行剖析，然后对国内及国外现有的商业模式进行分析，并且结合实例对南京栖霞建设的发展过程进行案例分析，提出构建新模式的思路。第四章是论文重点，结合前面的分析，提出定制开发和物业持有经营是房地产商业模式的发展方向，并结合实例，对xx企业今后的发展提出了新的模式构想。第五章是对全文的总结。