房地产作为一个兼具投资和消费特色的行业,具有其特殊性,从消费的角度来看，其随着经济增长,人民生活水平的提高而发展,然而,由于其具有投资保值、增值的特性,尤其在经济迅速发展的高通胀时期,投资渠道匮乏的情况下,使其容易成为投机的工具,加剧了房地产投资的波动。在我国90年度初期,海南等地区就经历了严重的房地产周期波动,此外,日本在80年代末期房地产泡沫的破灭宣告了其10几年来的经济停滞,97年东南亚地区的金融危机也是以房地产泡沫的崩溃为先兆的。而始于2007年的美国次贷危机,本质上也是一场房地产价格泡沫破灭过程所引导的危机。历史的经验教训都证明,泡沫经济崩溃都会给社会带来严重影响,严重的甚至经济衰退。过去几年,我国再次出现房地产发展过热甚至泡沫的现象,自2003年以来,许多一线大城市的房价突然暴涨,尤其在2007年,价格的涨幅达到令人惊讶的程度,房地产价格泡沫是否形成再次成为争论的焦点。认识和掌握房地产泡沫的形成机制,为预测、识别和防范房地产泡沫提供科学的依据,为规范房地产行业的长期稳定发展具有重要意义,而对维护宏观经济运行也有重大现实意义。对房地产泡沫形成机制进行研究,并对其与政府政策调控的影响进行剖析,发现其特征,更能进一步为国家的宏观调整政策指出方向。　　 本文的观点是,土地制度才是高房价的根源,我国卖方完全垄断的土地供给,制度,决定了土地与住宅的供不应求将长期存在,此外,城市化,人口红利,人民币升值预期等外部因素的刺激,导致房价与收入比不断攀升,在此预期之下,土地开发商理性的选择囤地与捂盘,更加剧了供不应求,进一步推动了房价的上涨。此外,由于预期到价格的推升与供给密切有关,大的开发商可能策略性的掌握市场时机控制供应来推高房价,进一步助长泡沫。房地产价格泡沫的测量一直是理论界的难题,尽管国际上已经有各种考核指标,但我们认为,这些指标对中国的应用情况不太适用,有鉴于此,我们通过相应考察各大房地产开发商的各种财务指标如利润率等来测量泡沫的存在性,而通过实证方法考察房地产市场价格指数对各种调控政策的反应来侧面论证政策对房价的影响一如果政策真的使房价更低了,那么房地产开发商在资本市场上应该有相应的负面影响,实证研究的结果是,恰恰相反,调控政策对于房地产价格的起的作用是推动而不是打压。