我国房地产业已成为目前市场经济的支柱产业之一。近年来，随着住房体制的改革，我国房地产业取得了突飞猛进的发展。国务院总理温家宝在十届全国人大五次会议上作政府工作报告时指出：“房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。”房地产业关系着广大人民群众的切身利益，为了促进其有序发展，国家需要对房地产市场进行一定的干预。市场经济是法治经济，要求国家干预经济应在法律的框架下来进行。因此有关房地产业的法律、法规和规章是我国市场经济法律制度的重要组成部分。然而，我国房地产业相关立法还显得十分落后，远远不能跟上房地产市场的发展形势，目前在国家干预房地产市场的手段和方式上主要还依靠国家政策，而政策的不稳定性及其他各种原因使其在很多方面还不能达到理想的效果。对作为房地产市场主体的房地产公司进行规制也是国家干预房地产业的一部分。房地产公司开发经营的整个环节应受我国房地产相关法律法规调整。特别是随着市场经济越来越活跃，从融资与整合目的出发，房地产公司在产权流通领域的活动也越来越频繁，例如房地产公司的各种收购、并购行为，包括房地产公司的股权转让等，对于这一方面的规制目前还是法律的空白，对其立法加以规制也是市场经济法治建设的迫切需要。房地产公司股权转让是转让房地产开发权益的行为，在目前实务操作中，房地产公司股权转让更多的被作为房地产公司资产和项目收购的一种形式。股权转让的整个环节涉及到公司法律事务和房地产法律事务两方面内容，须考虑的因素众多，可能承担的风险巨大，而目前可以适用的法律依据仅为《公司法》关于股权转让的规定。因此实务操作中当事人基本上只能依靠自身的自律行为来控制转让行为和防范风险。由于股权转让操作对当事人的素质要求很高，从总体上说，实务操作显得极为不规范，埋下了很多隐患，事后也产生了诸多的争议。笔者认为，有必要对房地产公司股权转让进行法律上的特别的适度的规制，在股权转让当事人自律的基础上，引入国家干预机制，由主管部门进行相应的监管，并设计科学的房地产公司股权转让操作规范，加强市场主体的自律能力，以规范房地产公司股权转让行为，维护房地产公司产权流转市场的良好秩序。本文共分为三个部分第一部分是对房地产公司股权转让的法理分析。笔者首先从有限责任公司股权的概念出发，对股权的概念、内容及股权转让的立法现状进行了详细分析，提出了对有限责任公司股权性质研究的一个问题，针对股权这一新兴的综合性质的权利所具有的物权属性与物权这一传统权利在性质和权能上进行比较研究，特别是对股权的流转与物权流转的比较性研究，笔者认为，股权这一新兴的权利与物权在性质和权能上有所交叉，使享有公司股权就能达到与享有公司财产所有权同样所具有的控制公司资产并获取财产收益的目的，同理，转让公司股权也就是转让控制公司资产及获取资产收益的权益。目前关于物权方面的一系列法律法规对于资产转让进行了规制，却没有任何相关法律法规对以资产收购为目的的公司股权转让进行调整，以致于在运用这一方式实施公司资产收购时存在经济上的重重风险，也存在诸多法律上的空白。而这一问题在房地产公司股权转让中体现得尤其突出。有了以上关于股权转让的理论作为铺垫以后，接下来笔者将问题具体化为房地产公司的股权转让，对房地产公司股权转让的相关概念、运行模式进行了分析。笔者分析了一般公司股权转让与公司资产转让除了存在法律关系上的区别，如主体、客体等不同以外，更深层次的区别还可以从经济理论上分析：通常情况下，资产转让会发生价值的增值，目的在于赚取差额利润；而一般公司股权转让所让渡的只是作为公司生产要素的权益，如场地、设备等的权益，生产要素的转让并不会发生直接的价值增值，故公司股权转让当然也不存在价值增值。但由于房地产公司的经营具有区别于一般公司的特殊性，从经济分析的角度来说，房地产公司的股权转让与一般公司的股权转让存在较大区别，而却与直接的公司资产转让存在一致性，具体表现在：房地产公司的资产以土地使用权、房产权或在建工程权益为主，这些资产是房地产公司的生产要素，同时也是房地产公司开发产品的一部分，房地产开发就是在原有资产的基础上逐渐积累价值、创造价值的过程。实践中，股权转让的价款通常是以转让时的公司净资产额来衡量。故很难说转让的房地产公司股权权益中没有包含价值增值的成分。若房地产公司股东是在公司完全还没有对土地进行开发时转让股权权益，则有倒卖、炒作土地之嫌；若在已经进行开发或者开发完成后转让股权，则股权权益中必然包含了价值增值的成分。故可以说房地产公司股权转让具有获取利润的直接性，这一点与财产的转让增值是一致的。因此，笔者认为，应该明确区分房地产公司股权转让和一般公司股权转让之间的区别。由于股权这一新兴的权利与物权在性质和权能上有所交叉，使享有公司股权就能达到与享有公司财产所有权同样所具有的控制公司资产并获取财产收益的目的，同理，转让公司股权也就是转让控制公司资产及获取资产收益的权益；而基于房地产公司股权转让与一般公司股权转让存在的较大区别，房地产公司股权转让与资产转让同样具有获取利润的直接性；同时房地产公司股权转让相对于直接的资产转让在转让条件和程序上又有诸多便利性，因此目前房地产公司股权转让更多的被作为房地产公司资产和项目收购的一种形式。第二部分是对房地产公司股权转让存在的法律问题进行的分析。笔者归纳了房地产公司股权转让监管及实务操作中存在的问题，并对其进行了详细阐述。首先，由前面的分析看来，目前对于更多的被作为资产收购形式的房地产公司股权转让行为，只适用我国《公司法》关于股权转让的规定，不受国家房地产管理相关法律法规的调整，也完全绕开了国家对房地产行业的干预，这不得不说是存在于理论与实际夹缝中的一个问题。以资产转让为目的的房地产公司股权转让过程中，须考虑的因素非常多，环节也很复杂，风险巨大。而就当前立法来说，对于房地产公司股权转让行为进行调整和规制还是法律的空白。从目前的实践看，因为没有相关立法对房地产公司股权转让进行规制，也就不存在相关部门对房地产公司股权转让行为进行必要的监管，这一制度的欠缺主要包括了以下几个方面的问题：对房地产公司股权转让的条件和范围没有限制，股权转让的价款没有任何的调节机制，没有房地产管理方面的登记制度，也不存在任何其他特殊的交易审批制度以及主管部门和其他有关部门对交易的监督检查制度。另外，房地产公司股权转让在实务操作中也存在诸多的问题。笔者从对股权交易当事人存在的问题、对房地产市场的影响和对于目标公司所产生的影响等几方面分别进行了阐述。总之，对于房地产公司股权转让行为没有相应法律法规加以特别规制，该行为也不受房地产行业国家干预政策的约束，主管部门无法监管，市场主体操作行为不规范、风险非常大，影响了良好的市场秩序。针对房地产股权转让存在的诸多问题，笔者认为，有必要对房地产公司股权转让进行法律上的特别的适度的规制，在股权转让当事人自律的基础上，引入国家干预机制，由主管部门进行相应的监管，并设计科学的房地产公司股权转让操作规范，加强市场主体的自律能力，以规范房地产公司股权转让行为，维护房地产公司产权流转市场的良好秩序。第三部分是对房地产公司股权转让的法律制度设计。笔者认为，应由国家立法对房地产公司股权转让进行特别的规制。首先引入国家监管机制。笔者从国家干预的作用、房地产公司股权转让国家干预的可行性分析以及房地产公司股权转让监管的具体制度设计等方面论述了国家对房地产公司股权转让进行监管的必要性和可行性以及相关主管部门对房地产公司股权转让进行监管的具体制度。其次，笔者提出对房地产公司股权转让的一系列操作流程进行规范性设计，以帮助市场主体加强自律能力。笔者就房地产公司股权转让全过程的流程设计发表了自己的意见，以希望对国家立法及监管、对市场主体的操作有所参考，或借鉴。需要说明的是，为探讨的方便，以及限于笔者的水平，本文将作以下几方面的限定：本文探讨的公司都是指《公司法》中的有限责任公司。本文只在房地产行业领域内探讨股权转让行为，至于本文设计的制度是否通用于其他企业的股权转让或其他公司有可能涉及房地产权益的股权转让，不是本文所讨论的范围。本文探讨的房地产公司股权转让限于以收购为目的股权转让，即转让的股权是能达到完全控制公司或公司资产目的的权益。因其他目的或其他特殊形式的股权转让也不是本文讨论的范围。基于国有股权转让和外资股权转让的特殊性，其都有相应的制度予以规制且与本文的研究目的也不一致，故本文也不涉及此两类股权转让。