随着我国城市化进程的推进,我国住房租赁市场需求日益旺盛。与此同时,自2015年以来,《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》等一系列政策的发布也表明了政府对于住房租赁市场的极大重视。在市场需求和政策的双重推动下,我国长租公寓市场迎来了爆发式的发展。但是在长租公寓市场规模不断扩大的过程中,长租公寓的一些经营问题也逐渐显露出来。由于住房作为不动产,具有较高的取得成本,在市场竞争不断激烈的情况下,长租公寓企业面临资金缺口大、租金收益回收期长以及融资渠道窄等经营困境。因此长租公寓企业亟需寻找适合于自身的融资渠道,提高融资效率以取得更好的经营效益。传统融资渠道融资效率低下,资产证券化成为许多长租公寓争相选择的新型融资方式。随着越来越多的长租公寓企业发行资产支持证券,如何合理地估计该类证券的价格成为日益凸显的问题。基于长租公寓自身的经营特性,该类资产支持证券在交易结构上普遍具有底层资产分散、发行期限短、资产池循环购买和具有双重特殊利益载体等基本特点。此外在现金流方面则普遍存在早偿风险,违约风险以及利率期限结构风险等风险特征。这些基本特点和风险特征使得传统的可比定价法和静态现金流折现法不再适用于长租公寓资产支持证券定价研究,需要寻找其他方法来合理地估计该类证券的价格。经过本文对文献的总结梳理和理论研究,发现基于蒙特卡洛模拟的期权调整利差法适用于长租公寓资产证券化产品的理论价格研究。为了验证理论结果,本文以自如长租公寓资产支持证券作为案例进行实证研究。首先使用固定早偿率模型和克格斯利率模型等模型分别对该资产支持证券的基础资产早偿率、违约率以及利率期限结构进行模拟。再通过预测的现金流与估计的期权调整贴现因子来计算该证券的价格。研究结果表明,使用该方法得出的证券价格与证券实际价格仅相差不到0.2%。因此本文得出如下结论:第一,一般的静态现金流折现法和静态利差法难以合理地确定此类资产支持证券的价格。第二,期权调整利差法能够综合考虑利率的期限结构、债权的隐含期权以及基础资产现金流等各种影响因素,从而更加适用于长租公寓资产支持证券的定价。第三,结构化信用分层设计下,经期权调整利差法估计的长租公寓资产支持证券价格具有相当的稳定性,能够很大程度上承受违约率上涨引起的基础资产现金流减少对优先级证券价格的影响。基于以上结论,建议从严格底层资产,完善定价基础并加强信息披露以及多样化定价方法等方面进一步改进长租公寓资产支持证券的定价手段,使得该类证券的定价结果更为合理。