房屋买卖纠纷案件是我国当前和今后相当长一段时间内人民法院民事审判中的常见案件类型之一。由于我国房地产立法上的滞后和不统一,造成司法审判实践中某种程度上的模糊与混乱,极不利于促进房地产市场秩序的健康发展和维护房屋买卖各方当事人的合法权益,也损害了司法的统一和权威。 全文除引言和余论部分外,共分为四章。 第一章房屋买卖合同效力的几个问题,主要从转让未依法登记领取权属证书的房地产合同的效力、转让建筑在划拨土地上的房产,事先未报经审批的合同效力,以及城镇居民未经批准购置农户住房合同的效力三个方面进行了分析,并对强制性规范又可进一步划分为管理性规范与效力性规范的问题进行了法理分析。 第二章商品房认购书的性质、效力及法律规制,主要从认购书作为一种预约合同与作为本合同的商品房销(预)售合同的关系出发,分析了当前我国理论和司法实务界对商品房预约合同效力上的分歧,并对最高人民法院有关司法解释中对预约合同转为商品房买卖合同的两个构成要件进行了法理和现实层面的剖析。 第三章房屋买卖中承租人的优先购买权问题,就承租人优先购买权的性质和构成要件进行了归纳分析,并对承租人优先购买权是否与房屋共有人优先购买权存在理论和现实冲突的问题进行了思考,该部分还分析了司法实务中遇到的房屋局部承租人能否对房屋整体行使优先购买权以及房屋所有人采取拍卖方式出卖房屋时承租人能否行使优先购买权的问题。 第四章消费者权益保护法在商品房买卖中的适用问题,重点分析了为生活消费需要买卖房屋的行为是否是我国消费者权益保护法中规定的消费行为,以购房人享有知情权的范围及能否以诉讼方式实现这一权利为出发点,进一步分析了购房消费中如受到欺诈,能否适用消法第四十九条的问题。该章还就今后修改完善消法中惩罚性赔偿金的问题提出了建设性意见。 本文从当前房屋买卖中存在的若干现实问题和房屋买卖纠纷案件实例审理中遇到的典型争议出发,结合我国目前房屋买卖制度的立法和司法实践,以及我国正在制定的物权法中对不动产买卖有关问题的立法趋势,对我国房屋买卖纠纷中的若干法律争议问