城市经济的发展以及城市化进程的加快,带来了对土地资源需求量的巨大增长。由于历史的客观原因,在城市早期的发展过程中,城市的土地特别是城市中心区的土地在一定程度上存在着低效利用、粗放发展的现象,这与城市土地资源稀缺,土地高效集约利用的发展要求形成一定程度上的矛盾。随着城市中心区的不断发展,城市中心区土地再开发建设成为城市自我提升、自我完善的必然选择。　　 城市中心区产业结构的发展变化,使得城市中心区需要承担更多样化的服务职能,在规划的指引和政府的主导下,对城市中心区再开发的功能进行新的定位,对低效、粗放土地的功能更新置换显得尤其重要。　　 为了通过再开发使得城市中心区变成一个“24”小时充满活力的活力中心区,需要对城市中心区用地的功能进行置换关联,进而调整原城市中心区产业结构,并最终提高土地价值,同时还能将城市文脉以及现代商业文化融入其中,不仅可以提高城市的物质环境基础,还可以增强城市的发展能力、提高城市的生活质量,甚至促进城市文明。　　 本文以湘潭市福星路两厢土地的再开发为例,通过对土地现状的分析以及评价,从定性及定量两个方面分析该片土地再开发的形成条件,通过规划的制定,给土地的再开发功能定位及土地功能的布局找到新的方向。同时在政府的主导下,采取公私合作的开发模式对土地进行整体以及梯度的开发,以项目带动开发,使得再开发建设目标得以实现。