近年来，我国政府加大了对房地产业的调控，商业地产市场增速放缓，供求关系正在潜移默化地改变。由于地产业本身固有的行业特点，其属于资金密集型产业，资金规模庞大，仅凭企业自有资金很难满足地产开发、运营，往往需要外部的资金支持，尤其是银行贷款资金。但是在政府对地产业调控的大环境下，各家银行均在收缩对商业地产开发的贷款支持力度，商业地产企业的主要外部融资渠道受限，面对房价波动、市场环境震荡，许多商业地产企业营运资金紧张，甚至资金链断裂，全国商业地产企业绩效亦在不断下滑。行业整体环境短期内很难大幅改善，对于商业地产企业来说，已经到了不得不转型升级的时刻了，但究竟怎样才能匹配当前商业地产市场的需求并保持可持续的增长呢?为了应对地产行业资产越来越“重”的难题，一些企业家和学者提出可以将轻资产运营模式的思路应用在商业地产行业。轻资产运营模式的核心思想是通过较“轻”的资产来创造相对较高的回报。继知识密集的高新技术行业之后，商业地产行业也开始尝试采用轻资产运营思维来进行转型升级。　　本文对前人的研究及相关文献进行梳理、分析，采用归纳分析法、案例研究法，进行定性、定量的分析论证。首先，通过对国内外已有文献研究的梳理，深化对轻资产运营的内涵、特征的认识，系统探讨轻资产运营的实现途径及模式选择，并阐述商业地产行业的轻资产运营的理论基础，以期完善该领域的理论体系。之后，引入大连万达商业地产有限公司作为案例研究对象，结合商业地产近年的行业宏观环境，对万达商业地产旧有的重资产运营思路、经营业绩进行研究，并针对其面临的内外困境进行分析，探讨其运营模式转型升级的动因及转型轻资产运营的可行性。然后，概述了万达商业地产转型的战略目标，并结合行业背景及内部环境分析了其选择以运营行为核心的轻资产运营模式的适用性。并根据其轻资产运营模式的方案，详细总结介绍了其转型轻资产而实施的五大策略，并将转型前后在融资、风险、收入、规模等方面的变化作对比分析。发现万达商业地产在恰当的时机，根据其现有的竞争优势，选择了恰当的轻资产运营的实施策略。利用万达商业地产的品牌信任优势和丰富的商业地产运营经验，吸引多方伙伴进行合作开发，在充分发挥其商业地产运营管理能力的同时，也丰富了外部融资通道。万达商业地产在转型过程中，拓展融资渠道，例如试水准房地产信托投资基金等;引入投资机构，合作开发轻资产万达广场项目，改变了企业的资本结构。并为保证成功转型积极实现商业管理“信息化”，工程管理实现“交钥匙”方案，同时积极建立轻资产投资标准模块，加快品牌与管理的输出。在轻资产运营模式下，万达商业地产满足了外部融资需求，保证了现金流的质量和稳定性，分散了企业的经营风险，为其在新形势下持续高速发展提供了保障。　　本文深入分析万达商业地产成功转型轻资产运营模式的案例，详细探讨其转型过程中的各个方面。本文的创新之处在于总结归纳了商业地产企业轻资产运营模式的类型，并结合万达商业地产的内外部情况，分析选择适合其转型发展的模式的合理性，并详细介绍了万达商业地产实现转型的五大实施策略。最后，总结研究结论，如结合自身竞争优势，选择轻资产运营模式;多方合作发挥协同效应，提升投资效率;商业及工程管理信息化，保证轻资产运营模式顺利推进;适合的轻资产运营模式能深塑核心竞争优势。与此同时，根据万达商业地产成功转型的成功案例，探寻商业地产行业在选择转型轻资产运营模式时如何抉择和转型过程中应注意的方面，如整合优势资源，选择适用模式;明确核心竞争力，发掘潜在轻资产;完善融资渠道，发展地产金融。希望可以通过本文的案例研究给同行业的重资产型企业提供参考。