我国普遍将REITs翻译为房地产投资信托基金。REITs是一种金融投资产品,通过发行收益凭证或受益凭证的方式募集投资者的资金,REITs可采用公开或是非公开的方式发行,REITs将所募集的资金的大部分投资于不动产,并将大部分收益分配给投资者。REITs起源于美国,后在欧洲、亚洲、我国香港、台湾地区得到迅速发展。发展REITs对我国房地产市场及金融市场具有巨大助推力,但目前我国发行的类REITs产品(因我国发行的REITs产品与成熟市场的REITs产品存在较大差异,因此将我国发行的REITs产品称为类REITs)相较标准REITs产品还存在较大差异,不利于发挥标准REITs功能。国内学者对完善REITs配套设施,尽快推出标准REITs的呼声渐高。类REITs与标准REITs一个明显的不同点在于,我国目前发行的类REITs产品无法公开发行,只能面对合格投资者。而标准REITs可以选择公开发行或是非公开发行,REITs公开发行为中小投资者提供了投资房地产的渠道。REITs在我国公开发行面临着诸多障碍,最大的障碍来源于REITs公开发行没有一个合法的法律载体,即REITs所搭载的法律载体不能公开发行。目前在我国REITs法律载体无法公开发行体现在两方面:一是缺少法律依据,REITs采用何种法律载体公开发行处于立法空白;二是我国已发行类REITs产品若采用现有法律载体公开发行,将与我国相关法律规定相悖,依据相关法律,已发行类REITs法律载体只能面向合格投资者,而不能面向中小投资者公开发行。因此,在我国实现REITs公开发行,需首要解决REITs所搭载的法律载体公开发行的合法性问题。本文共分为四部分:第一章介绍REITs的基本理论,共分为二节:第一节介绍了REITs的概念,包括对REITs名称的辨析,厘清对REITs的不同称呼;REITs的特征,REITs具有的法律特性以及标准REITs往往公募上市;以及REITs的分类;第二节着重介绍REITs的法律载体,各个国家通过法律法规对本国REITs的法律载体做出了规定。第二章主要介绍我国类REITs的法律载体。本章共分为两节:第一节中介绍了我国类REITs的发展历程,类REITs在实践中的探索历程也是类REITs对公开发行的探索之路。第二节主要分析类REITs的法律载体。共分为二小节:第一小节介绍类REITs的交易架构,包括“双层SPV”结构和“单层SPV”结构;第二小节介绍类REITs的法律载体,根据发行SPV的不同,对我国类REITs产品的法律载体进行分类。第三章为分析REITs公开发行的法律载体障碍。分为两节:第一节阐述了法律载体面临着专项立法缺失的法律障碍,不同于其他国家、地区,我国REITs立法属于空白;第二小节阐述了利用现有法律载体公开发行REITs与我国现有法律规定是相冲突的。第四章是本文提出建议部分,即REITs采用何种法律载体实现公募,共分为三节:第一节阐述REITs公募发行应采用专项立法模式。第二节探索REITs在我国公募发行的法律载体构建,共分为四个层面:一是宏观层面上应以信托型REITs作为法律载体,二是微观层面上我国REITs公开发行可利用的具体的法律载体形式,三是根据我国现行法律制度和实践基础下法律载体的最优选择,四是放开REITs公募发行应区别其他金融产品,并在未来进行专项立法,将REITs从资产证券化结构中解放出来。第三节阐述了REITs公开发行还需要完善的其他配套制度。