不动产预告登记制度作为不动产登记制度中的一个特殊类型,在100多年前的《德国民法典》中就有了较为详细的规定。去年出台的我国物权法引进了预告登记制度,引起了理论界、实务界的广泛关注。文章以预告登记制度为研究对象,对不动产预告登记制度法律问题进行了探讨。全文共分为五个部分:第一部分和第二部分讨论不动产预告登记制度的历史渊源,辨析预告登记制度的相关概念,并分析不动产预告登记制度的性质及价值。第三部分讨论不动产预告登记的变动。第四部分对德国、日本及我国的预告登记制度(假登记)之物权变动模式、所登记的内容以及效力进行比较研究,加深了对该制度的理解。第五部分检讨我国预告登记制度的缺失与不足并提出完善我国预告登记制度的建议,以期为物权法配套法律法规及司法解释提供参考。第一部分包括三个方面。首先,对预告登记制度的历史渊源进行回顾,进而认识到预告登记制度在德国创设之必然性。德国是采取物权形式主义的物权变动模式的典型国家,是物权行为独立性、无因性理论的发源地。在这一理论指导下,德国建构了预告登记制度。其次,对预告登记及其相关概念进行厘定。德国的预告登记制度为许多国家所移植,包括瑞士、日本等国家以及我国台湾地区。由于各国法律制度之不同,导致预告登记概念的含义及使用存在很大差异。文章对德国民法中的预备登记、预告登记和异议登记以及日本民法中预备登记、假登记和预告登记进行梳理,有助于正确理解和把握预告登记制度及相关概念。最后,对预告登记的特点及其分类进行讨论。第二部分主要讨论预告登记制度的性质及价值。文章对学界所持预告登记性质之争议进行归纳。根据预告登记内容的不同,提出预告登记制度的独立性和预告登记制度的合理性认识。并从分析德国《物权法》教科书中的案例入手,对预告登记制度价值予以考察。认识到预告登记制度作为特殊的登记制度,它克服了债权法对物权法保护不足的弊端,保护了不动产物权的变动。最后讨论预告登记制度的法律价值。第三部分讨论预告登记的变动。主要是从“动态”的角度,对预告登记过程进行分析。涉及预告登记的成立、预告登记的发生以及预告登记的转让及其消灭。首先,对预告登记成立的要素进行概括。其次,讨论了预告登记的发生的要件以及预告登记的发生的路径。再次,分析了预告登记的转让及其消灭的原因。第四部分讨论德国、日本以及我国的预告登记制度之不同。首先,在物权变动模式的选择上,德国采物权形式主义,不动产物权的设立、转移、变更和废止,非经登记不生效力。日本的物权变动模式采物权意思主义,债权契约即可引起物权变动,物权登记不是物权变动的必要要件。而我国物权变动采折中模式,以登记生效为一般原则,登记对抗主义为特别例外。其次,关于预告登记(假登记)内容之不同。德国和我国都是以债权请求权为内容,其目的是保障将来物权变动之实现。而日本的假登记的内容则是本登记的请求权。再次,在上述讨论的基础上,对三个国家预告登记之效力进行了比较分析。德国预告登记制度的效力包括:保全请求权的效力,保全顺位的效力,破产保护的效力及预告登记效力的相对性。而日本假登记的效力则包括:保全顺位的效力,保全权利的效力,破产保护的效力和预警的效力。我国物权法仅对预告登记的保全效力作了明确规定,而对保全顺位、破产保护等其他效力未予涉及。第五部分检讨我国预告登记制度的缺失与不足并提出完善我国预告登记制度的建议。我国预告登记制度的不足主要包括:缺失统一的不动产登记法律制度;预告登记范围单一(保全请求权的单一性);抗辩权的缺失;预告登记程序有待细化;缺少破产保护效力之规定;缺乏诉讼方式可为预告登记的制度等。在此基础上,提出完善我国预告登记制度的建议。一是以司法解释的形式规制预告登记制度的相关内容。主要包括:(1)明确预告登记的范围;(2)赋予义务人抗辩权;(3)细化预告登记程序;(4)建立以诉讼方式可为预告登记的制度。二是相关部门法律对预告登记制度的创设和完善。主要包括:(1)在《破产法》中规定预告登记的破产保护效力。(2)在《民事诉讼法》中规定:拓宽预告登记请求权的范围;设立预告登记义务人的抗辩权制度;破产保护效力之规定等。