不动产上同时存在抵押权和租赁权的情形并不少见,尤其当抵押人因未履行债务等原因导致该不动产被法院强制执行时,抵押权和租赁权的冲突问题如何妥善处理,便成为需要解决的难题,而司法实践中各个法院处置方式并不相同,执行办案标准缺乏统一尺度,亟须予以规范。基于两种权利成立时间的不同,可以区分为先抵后租和先租后抵两种情形,这两种情形下不动产抵押权和租赁权的冲突问题应予以分别分析。不动产租赁权的性质如何存在不同观点,这也决定了其是否有对抗抵押权的效力,由此导致不动产租赁权与抵押权冲突时不同理论学说,但实质意义上仍是对不同权利人利益保护的价值选择。本文认为,不动产租赁权具有特殊性,其不应简单视为纯粹债权,在某种程度上已突破一般债权特性而具有一定的物权性,在符合一定情形时能够具备对抗抵押权的效力,域外领域如英美法系等,在立法理念中也反映出抵押权人权利实现过程时,对承租人合法利益予以保障。所以,当不动产租赁权设立时间早于抵押权时,承租人有权请求继续保持租赁关系;与之相反,当不动产租赁权设立时间晚于抵押权,而抵押权被要求实现时,抵押权人的权益应当处于优先保障地位。我国关于不动产租赁权与抵押权冲突规范较为零散,在实体法及程序法中均有涉及,但相关规定并不完善,民事执行领域缺乏一部统一法律规范,故应尽快制定出台《民事强制执行法》,以规范执行领域法律适用。除了对权利设立时间进行认定外,抵押不动产已经转移占有也是租赁权能够对抗抵押权的要素之一,但如何认定转移占有时间并不容易,由此可能导致虚假租赁等试图规避执行的现象,对此本文主张将租赁权成立方式与对抗方式予以区分,动产租赁权可采取占有方式进行公示对抗,不动产租赁权原则上应采取登记方式赋予其对抗抵押权的效力,但可以综合市场交易成本等因素,对较短期限的不动产租赁权则无需采取登记方式公示。此外,以租抵债合同中债权人的地位如何,是否能够视为承租人而获得对抗抵押权人的权利,本文亦通过对合同特点及合同性质方面进行分析,主张通过对当事人真实意思、债务真实性等进行核实,从而判定以租抵债合同是否具有对抗性。在先抵后租情形下,根据《拍变卖规定》这一司法解释规定,在抵押权实现过程中,当不动产租赁权的存在会对此有影响,则应依法将租赁权除去。但如何认定是否有影响的标准,理论和实践也存在不同意见,如有“综合分析评价是否除去”、“一律直接除去”、“一拍流拍后除去”等做法,本文对上述做法进行分析比较,并主张先进行形式审查,如果能够明显确认不动产租赁权对抵押权实现产生不利影响的,可直接除去,否则不应轻易除去租赁权,而应带租进行第一次拍卖,并根据拍卖结果来判断是否有不利影响。同时,赋予各当事人提出执行异议的权利,保障其权利能够得到维护。当不动产租赁权被除去时,会涉及除去租赁权的方式、时间、主体等问题。本文赞同租赁权应该由法院最终决定是否除去,并且除去的程序既可以由抵押权人申请,也可由法院依职权启动。除去租赁权的时间应该贯穿于整个执行拍卖程序始终,即从拍卖程序开始时到拍卖成交结束后,只要满足除去条件均可对租赁权进行除去。为了让相关当事人及时对不动产租赁权是否除去提出自身意见,本文主张除去租赁权时应由法院以执行裁定书的方式进行,当事人有权提出执行异议,法院应根据具体案情进行审查,并结合当事人不同主张分别告知其进行复议、提起执行异议之诉等救济途径。同时主张可借鉴域外经验,赋予承租人一定期限内缓期交付不动产。其他权益保护方面,当法院决定带租拍卖时,承租人能够要求行使优先购买权,这一制度已由立法确立,而当法院依法将租赁权除去时,本文认为承租人此时已不具备优先购买该不动产的资格。对抵押人未缴纳的不动产租金,在法院扣留该不动产之前的部分,抵押权人不具有优先受偿权,在法院扣留不动产之后的部分,则抵押权人仍依法具有优先受偿权。此外,在租赁权被依法除去而承租人已经对不动产实施了装修的情况下,为了提高不动产的处置效率,可以整体处置并确认承租人对拍卖款中装修部分价值享有所有权。