房地产行业在经历了2015—2016年的暴涨后,2017年政府两会报告提出“住房不炒”的房地产行业基调,各地政府迅速行动出台了各项房地产调控政策,从限价、限售、土地供应、信贷政策等多方面对房地产行业进行宏观调控。在调控政策的影响下,房地产企业收入滞涨,成本快速上升。土地增值税作为国家调控房地产行业重要手段,主要针对房地产超额利润进行征税。土地增值税以其税率高、税收负担重的特点,已然成为房地产公司成本重要的组成部分。如何通过对土地增值税相关法律法规政策的学习,通过对开发、销售等环节进行税收筹划以达到降低土地增值税税负的目的,并提高企业税收利润已经成为目前各房地产开发公司的当务之急。本文根据土地增值税相关政策规定,结合房地产开发实际,对M房地产开发公司的房地产项目X开发过程的税收筹划方案进行设计,并对税收筹划方案可能出现的税收风险及应对方案进行了说明。首先,介绍了房地产公司当前面临的宏观形势及土地增值税清算形势,介绍了本文的研究方法主要为系统研究法、案例分析法、文献研究法和归纳法,介绍了国内外土地增值税研究成果并进行了简单评论。其次,介绍了土地增值税的特点、目的及目前征管现状,介绍了税收筹划的概念及基本特点。再次,通过M房地产公司项目X的案例,结合所学知识,提出房地产开发项目三大阶段的税收筹划方案,即在成立和拿地阶段通过拿地模式、报规模式和公司组织结构进行税收筹划,在开发阶段通过融资模式、建设工程合同内容和关联公司转让在建工程进行税收筹划,在销售阶段通过精准的销售定价、精准的销售计划和制定尾盘销售策略进行税收筹划。最后,对税收筹划方案的风险进行了分析,并针对可能存在的风险给出了相应的风险应对策略。