我国近年出台的《物权法》明确规定了不动产物权适用善意取得。由于不动产善意取得制度的原理和法律构造相对复杂，不动产善意取得制度的适用在司法实践中出现了很多疑难问题。本文旨在结合司法实践中出现的典型案例，从法律适用角度分析和解决不动产善意取得制度的若干问题。论文主要分为五部分。第一部分，“无权处分”----不动产善意取得制度适用的前提。所谓无权处分,应是指没有处分特定财产权利的人擅自处分真实权利人的财产。较动产不同的是,由于不动产以登记作为公示公信的要件，故而非登记簿记载的权利人处分财产是不可能完成的。实践中，不动产的无权处分主要表现为登记权利事项错误、对共有财产的擅自处分、形成表见代理、处分权限受限却擅自处分财产等几种情况。笔者就这几种情况在实践中的表现均举出了典型案例并加以分析。第二部分，合法有偿的法律行为——不动产善意取得的构成方式。从我国《物权法》的具体条文可以看出，我国法律规定了不动产善意取得制度的方式是基于法律行为而产生的。以德国法为代表的大陆法系国家的民法中，仅仅是法律行为还不足以发生不动产物权的变动，此法律行为必须是有偿的。相比较于德国民法，笔者认为，我国《物权法》关于不动产物权的善意取得的规定不够严密，应细化并强调为不同民事主体之间依据有偿的法律行为引发的不动产物权变动。现实中，有很多不动产物权的变动尽管是基于法律行为，但出让人和受让人之间具有人格上的同一性或经济上的同一性，亦不能适用不动产善意取得制度。第三部分，不动产善意取得的核心要件——“善意”。笔者认为，不动产善意取得针对的主体是受让人，即要求受让人受让物权时是善意的，“善意”的主体只能是受让人而非出让人。此外，不动产善意取得制度中，受让人善意是基于对权属机关的登记所产生的信赖，即“善意”针对的对象是权属机关的产权登记。对于何种情况下受让人构成“善意”，存在以下争论：一是受让人是否负有调查核实的义务，二是取得人由于重大过失而未尽该义务时能否认定其为非善意。笔者认为应采取不同的判断标准来区分不动产取得中的“善意”和动产取得中的“善意”。在分析受让人的“善意”这一构成要件时，实践中还要考虑谁来承担“善意”的举证责任的问题。第四部分，不动产善意取得需支付对价——以合理的价格转让。不动产物权善意取得必须要求受让人实际支付价格。关于判断价格是否“合理”的标准，学界提出了两种标准即主观标准和客观标准。主观标准以合同的当事人主观认可一致的价格为准，客观标准则以社会的一般观念即一般人对价格的认定作为判断标准。我国《物权法》第106条“以合理的价格转让”并没有对合理的标准作出具体规定，法官可以据此根据案件实际情况进行自由裁量。但是价格合理的具体衡量标准是什么呢？客观标准只能是法官根据经验、双方当事人提交的证据材料及到当地调查核实再进行综合考量的结果。第五部分，不动产善意取得的必备要件——登记。我国《物权法》规定不动产善意取得需履行登记变更手续。《物权法》第一百零六条“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”中的“应当登记的已经登记”应当是“已经登记完毕”的意思。关于异议登记时善意的判断的问题，适用不动产善意取得制度，可以根据第三人对于登记错误是否经查阅了登记簿并得以知道，即第三人对于登记错误应当是不知道的状态。在德国法中，第三人只要知道受让人与登记的表面权利人相一致即可，无需过问第三人的主观心理状态是否存在过失。但我国不仅只考量善意取得的客观判断标准，而且还考量第三人的主观判断标准，即要求买受人因重大过失不知道登记存在错误，只能认定其在受让不动产时的心理状态为非善意，这与德国法的规定是相反的，实务中无疑加重了真实权利人的举证责任和诉讼成本。